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住宅ローンの金利を知ろう
ここでは住宅ローンの金利の種類やどのような金利タイプの住宅ローンを選べば良いのかについて解説します。
住宅ローンにかかる金利とは
住宅ローンは、住宅用の物件を手に入れるために金融機関から借り入れるお金です。借入金（元金）には利息がつき、金融機関へ住宅ローンを返済する際は元金に加えて利息分も支払います。「金利（％）」は元金に対する利息の割合であり、金利が高くなればなるほど利息も増加。月々の返済額も大きくなります。
住宅ローンの金利は金融機関や融資の種類によって異なり、返済期間によっても変動するもの。月々の返済額や返済総額を計算する際には金利の確認が欠かせません。
住宅ローンの金利には、最初に契約した金利がずっと続く固定金利型や、社会情勢や景気を考慮して定期的に金利が見直される変動金利型などがあります。どちらが自分にとって良いのか検討することが大切です。
住宅ローンの金利の種類
全期間固定金利型
融資の実行から完済まで、全期間にわたって金利が一定です。金利が変わらないため、安定した返済計画が立てやすいと言えます。その反面、金利がやや高めに設定されることが多いという難点も。
固定金利期間選択型／固定金利特約型
固定金利型となる期間(10年間、20年間など)を設定し、期間満了後に固定金利を継続するか、変動金利型にするか、改めて選択できるタイプの住宅ローンです。
期間満了後に市場金利が下がっていた場合、低金利を選択可能。しかし、その後に市場金利が急上昇した場合、一気に返済額が増えてしまうリスクもあります。
変動金利型
定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。
金利を見直すタイミングで市場金利が下がっていれば、それに応じて金利も低くなり、固定金利型よりも利息を安く抑えられます。反対に市場金利が高まっているタイミングで金利の見直しがあれば、当初に考えていたよりも高い金利になってしまうリスクも。余裕を持った返済計画を立てることが重要です。
なお変動金利型では急な金利上昇によるローン破綻を防ぐため、一般的に金利の上がり幅に制限が設けられています。
住宅ローン返済の具体例
例えば以下のような場合、返済額はいくらになるでしょうか。
- 借入額：4,000万円（頭金なし）
- 金利タイプ：全期間固定金利型
- 金利（年利）：1.8％
- 返済期間：35年
- 元利均等払い（ボーナス月の支払いなし）
- 手数料・保証料などは0円として試算
この場合、毎月の返済額や返済総額は以下のようになります。
- 毎月の返済額：128,436円
- 返済総額：53,943,142円
実際には手数料や保証料などが発生するため、支払総額はさらに多くなります。
※参考サイト：住宅保証機構株式会社｜住宅ローンシミュレーション（https://loan.mamoris.jp/）
住宅ローン金利推移と動向
2016年以降から現在に至るまで「超低金利時代」と呼ばれる低金利状態が続いています。昭和後期や平成初期と比較すると市場金利は低水準のままです。また日本銀行（日銀）のマイナス金利政策の影響も大きく、金融機関にとっては金利を下げてでもお金を借りてもらいたいという状況が続いています。
今後景気が上がらない限り、金利が上がる可能性も低いと考えられますが、逆に景気の悪化が深刻化して住宅ローンの不良債権化が進行すれば、金融機関によっては業績悪化を防ぐため独自に金利を上げようとする可能性も0ではありません。
住宅ローンの金利を選択するポイント
金融機関ごとの金利を比較する
住宅ローンの金利は、ローンの種類や金融機関などによって異なります。そのため自分の希望条件に合致した住宅ローンを比較して、有利な条件の金利を検討することが必要です。
超低金利時代は固定金利型がお得？
固定金利型のデメリットは、変動金利型よりも金利が高いこと。金利上昇がなければ、全体的な返済額が増大する可能性も考えられます。ただし超低金利時代では固定金利型でも金利が安くなっているため、返済期間中ずっと低金利を維持できる可能性も否定できません。その場合、低金利のまま安定した支払いを続けられると言えます。
ローンを組む時点で、未来の金利変動を正確に予想することはできないもの。それはどの金利を選択する際も変わりません。社会情勢と返済計画の双方を比較しながら、最適なプランを選択したいですね。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
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平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。