住宅ローンとは

このページでは、住宅ローンとはどんなものなのか、基礎から詳しく解説しています。

住宅ローンとはなにか？

住宅ローンとは、一戸建てやマンションなどの住宅用の物件を購入したり増改築したりするための費用を、金融機関から借り入れるお金（融資）です。原則として、融資を受ける本人や家族が暮らすための住宅用物件にしか使えず、不動産投資を目的とした物件購入への利用はできません。

住宅ローンを取り扱っているのは、普通銀行や信託銀行などの民間金融機関、自治体や住宅金融支援機構です。また住宅ローンは、高額な融資を長期にわたって返済していく金融商品であり、融資する側にとっても債務者の返済能力を見極めることが重要。債務者が返済しきれずに自己破産する事態は債権者にとって避けたいものです。よって債務者の安定した収入はもちろん、健康状態もローン審査の対象になります。

審査でどのようなポイントを重視するかは金融機関ごとに異なるので、ある取扱機関でローン審査に落ちたとしても、別の取扱機関で受かる場合があります。

※ 参照元：国土交通省 住宅局「令和２年度　民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書　（２）審査項目」

住宅ローン借り入れの目安

住宅ローンの借入額を決める上で重要になるのが「返済負担率」という概念。

返済負担率は「年収に対して、住宅ローン返済に支出する金額の割合」であり、例えば年収400万の人が年間100万円を返済していくとすれば、返済負担率は25％です。

安全に住宅ローンを借り入れる目安として、一般的には「返済負担率35％以内」という数値が設定されています。これを超えると返済期間中に破綻するリスクが高いとされ、ローン審査に落ちてしまう可能性が高まるでしょう。

個人の収入だけでは返済負担率が高くなってしまう場合、夫婦共働きの家庭では夫婦の収入を合算し、返済負担率を下げられる場合もあります。

住宅ローンの種類

民間融資（民間住宅ローン）

各銀行や信用金庫、JAなどの民間金融機関が取り扱っている住宅ローンです。金融機関ごとにローンの条件が異なり、審査基準も変わります。保険会社やローン会社などが取り扱っている住宅ローンもあり、種類は様々です。

公的融資

住宅ローンの中には、自治体が住民を対象に提供する自治体融資や、財形貯蓄をしている会社員や公務員を対象とした財形融資などの公的融資と呼ばれるものがあります。なお自治体融資は、全ての自治体で用意されているものではありません。

フラット35

民間融資と公的融資の特徴を兼ね備えた住宅ローンが「フラット35」。民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱っています。返済期間が15年以上、35年以下の長期固定金利型住宅ローンとなっており、金利は民間金融機関ごとに変わります。

住宅ローン選びのポイント

金利の低いローンから考える

年収を遥かに上回る金額を借り入れ数十年単位で返済していく住宅ローンでは、わずかな金利差でも返済総額が大きく変わります。そのため原則的には、金利が低いローンから順に検討すると良いでしょう。

金利のタイプは固定金利型を優先

住宅ローンの金利は、返済期間中金利が一定の固定金利型と、定期的に金利が見直される変動金利型の2種類に大別できます。基本的には返済計画を立てやすい固定金利型が優先です。

定年までに返済できるような計画を立てる

返済期間を長くするほど毎月の返済額が安くなるため、一見すれば楽に思えるかも知れません。しかし定年後、収入が大幅に減少する可能性を考えれば、リタイアまでに完済できるよう返済計画を立てることが大切です。

頭金と借入額

住宅ローンでは頭金が多いほど借入額を少なく抑えられ、リスクを減らせます。ただし頭金を貯めるために時間をかけ過ぎると、今度は返済期間が短くなるため、総合的に考えることが必要です。

サイト監修

東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士

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経歴

平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。

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