修繕積立金を滞納している際の任意売却

任意売却は修繕積立金を滞納している場合はどうなる？

住宅ローンを支払えないほど困難な状況では、修繕積立金も滞納しているケースが多いのでないでしょうか。そこで疑問になるのが、「修繕積立金を滞納している場合でも、任意売却をして返済に充てられるか」です。

ここでは、修繕積立金を滞納しているケースでの任意売却の疑問点について解説しています。

修繕積立金は任意売却の売買代金から支払える

住宅ローンや修繕積立金を支払うことができないなら、少しでも高く売るために任意売却を検討する場合があります。ほとんどの債権者は任意売却の売買代金の中から修繕積立金を支払うことを認めてくれるので、ローンの残債が残っていても任意売却が可能。

滞納しているすべての代金に充てられるわけではありません。とはいえ、住宅の売却代金から滞納分の管理費（上限有）が配分されると想定できるケースなら、無理せず先に任意売却を検討した方が負担軽減につながるでしょう。

住宅金融支援機構では過去5年分までの滞納金は費用控除の対象です。残りの滞納した修繕積立金に売買代金を充てるかたちになります。これは管理費や修繕積立金の請求権の時効が5年だからです。

控除が認められている期間の修繕積立金を売買代金から支払えるため、任意売却も可能です。

参照元：住宅ローン返済110番（https://loan110.jp/faq/マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて/）

参照元：任意売却119番（https://nini-baikyaku.biz/qaa/qaa022/）

競売よりも任意売却が良い理由

住宅ローンの支払いが困難になった場合には、競売よりも任意売却の方がベター。競売でマンションなどを売却した場合、住宅ローンの債権者である金融機関は抵当権を設定登記しているため、金融機関が売却代金を回収する流れとなるからです。

ローン残債の方が売却価格よりも多い場合には、滞納している修繕積立金がそのまま残ってしまいます。競売では安い価格で売ることになるだけですし、管理組合としても滞納された修繕積立金を支払ってもらえる可能性は高くありません。

一方、売買代金から必要費用として滞納管理費を支払うことが債権者が認められるケースが多いのが任意売却です。そして残りの売買代金が住宅ローン返済に充当されます。 一般的には競売は最終手段となり、任意売却を検討する方が問題の解決に近づくのです。

マンションを任意売却する際の注意点

任意売却をすることで滞納している修繕積立金などの支払いに充てることは可能です。しかし、水道代や駐車場代などは債権者が配分に応じないことがあります。現金での支払いが求められるケースがあるのも注意点です。

また、遅延損害金も任意売却の際に配当されない費用。そのため交渉の段階で遅延損害金の免除や減額について話し合う場合もあります。

競売ではなく任意売却を行い、売買代金から一括で滞納された修繕積立金を支払うことを条件に、管理費の延滞金の免除交渉を行うケースがあります。

競売にした場合には滞納された修繕積立金を回収するまでに時間がかかることや、配当が得られない場合には自分で徴収する必要があることなど、管理組合としても考慮する点があるからです。

任意売却で優先的に支払われるのは滞納された修繕積立金や管理費などです。が、売買代金から控除が認められていない費用もあります。マンションによっては、遅延損害金はないケースも。住宅ローンの支払いが難しく、修繕積立金を滞納している場合には管理規約をよく確認してどのような費用が求められているのか見ておきましょう。