競売回避の方法にはどんなものがある？

競売回避とは？

家が競売にかけられないように対策をとることを、競売回避と呼びます。もしも家が競売にかけられた場合、通常よりもかなり安い額での売却になるだけでなく、落札後は速やかに立ち退かなければいけません。そのほかにも、競売はデメリットが大きいため、競売を回避するための方法や注意点を押さえておきましょう。

家が競売にかけられるケース

家が競売にかけられる主な要因は、「住宅ローンの滞納」「固定資産税の滞納」「無担保ローンの滞納」の3つ。

たとえば住宅ローンを滞納すると、抵当権を所有している債権者は不動産を担保として競売にかけることができ、競売で得たお金をローンの返済にあてることが可能です。また、不動産の固定資産税などの税金を滞納した際も、不動産が差し押さえの対象になります。

不動産を担保とするローン以外に、カードローンや消費者金融のローンなどの無担保ローンを滞納した場合も、不動産が差し押さえられることがあるので注意しましょう。

競売を回避すべき理由

競売は任意売却よりも様々な負担がかかります。ここでは競売を避けるべき3つの理由について考えていきましょう。

落札価格（売却価格）が市場価格よりも安くなる

住宅ローンが払えないとき、任意売却をした方が競売よりも売却価格的に有利と言われています。競売不動産の場合、その建物の瑕疵は買主にあり、競売後の退去も買主が退去を要請する必要があるからです。このような理由があるため、競売不動産の価格は市場価格より安く売却されるのが一般的です。住宅ローンなどの債務を完済したいならば、できる限り早く任意売却を実施することが大切です。

競売にかけられたことを知られてしまう

自宅不動産が競売にかけられると、裁判所の調査官や不動産鑑定士などが調査に来ます。自宅のプライバシーの問題だけでなく、近所の住民に競売にかけられたことが知られる可能性があります。競売物件の情報がインターネットに掲載されるため、入札希望者だけでなく、近所の住民が閲覧する可能性も。住宅ローンの滞納による競売の場合は、経済的に苦しいだけでなく、プライバシーを侵害されるなど、精神的にもダメージを被る可能性があります。

余計な費用がかかる

競売手続きには予納金も必要です。競売手続きの書面や現状調査などの費用が予納金から支払われるためです。一般的な不動産取引では必要のない余計な費用もかかります。また競売で売却されるまでに1年以上かかることもあり、ローンの遅延損害金も発生する可能性もあります。こうした余計な費用や遅延損害金も住宅ローンの滞納者が負担するため、競売が成立しても残債が残ることもあります。残債を完済するためにはできる限り早く任意売却の可能性を検討することが大切です。

家が競売にかけられるのを回避するには？

家が競売にかけられるのを回避する方法としては、「任意売却」「残債の返済」「個人再生による返済期間の延長」があります。

任意売却

任意売却とは、お金を借りている銀行などの債権者から同意を得て、不動産を売却する方法です。競売が通常より安く買い叩かれるのに対し、任意売却は通常の不動産売却とあまり変わらない額で売却することができます。

任意売却のメリット

任意売却の最大のメリットは、競売と比べて高額で売却できる点です。競売・任意売却のどちらを選ぶにしても、家を売って得たお金で住宅ローンの残債を返済する必要があるため、少しでも高く売れる任意売却のほうがメリットは大きいと言えるでしょう。

そのほかにも、競売だと立ち退き後の引っ越し費用を自分で用意しないといけませんが、任意売却なら売却代金から引っ越し費用を差し引くことができます。債権者との交渉次第で10～30万円程度の引っ越し費用をまかなえるので、お金の負担を少しでも抑えられるのは嬉しいポイントです。

任意売却のデメリット

任意売却には期限があり、競売が開始されるまでに家を売却しなければいけません。任意売却を完了させるには債権者から同意を得たり、買い手を探して期限までに決済してもらう必要があったり、とやらなければいけない手続きが多く、手間がかかる点はデメリットと言えます。

不動産担保ローン

多額の事業資金をはじめ、現金が必要な場合に不動産を担保にお金を借りられます。これを不動産担保ローンといい、長期間・低金利で資金を借りることが可能です。不動産担保ローンは、信用力と担保不動産の価値を指標にしています。金融機関によっては家族や法人名義の不動産も担保にできます。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは、低金利・借入限度額が大きい・長期間というメリットがあります。個人のカードローンや法人のビジネスローンと比べて、不動産を担保とするため、金融機関も融資しやすいことが理由です。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは、融資までの時間がある・手数料が高い・不動産が売却される可能性があることがデメリットです。担保とされる不動産の評価に時間がかかり、それに関わる手数料が高いことが理由です。

リースバック

債務の返済などの理由で、自宅不動産を1度売却し、売却後に賃貸借契約を結び、自宅に住み続けることをリースバックといいます。リースバックでは、自分の所有から賃貸借契約に変更されますが、日常生活を今まで通りに行えることが特徴です。

リースバックのメリット

リースバックは、「自宅に住み続けられる」、「支払いの定額化」、「所有権から発生する責任がない」ことがメリットです。自宅が賃貸物件になるため、債務整理後でも住み続けられることがリースバックの制度趣旨です。

リースバックのデメリット

リースバックは、「市場価格よりも安い」、「リフォームができない」、「賃貸借契約は無期限ではない」ことがデメリットです。リースバック物件は市場価格よりも定額で売却されます。また、賃貸借契約であるため勝手なリフォームもできません。契約の更新がされなければ、引越しを迫られることもあります。

任意売却はいつまでできる？

任意売却ができる期限は、競売の入札が開始される前日までです。競売の入札が開始されるのは競売が決定してからおよそ3～4ヶ月後になるため、それまでに買主を見つけて決済してもらわなければいけません。早めに行動しておかないと、任意売却できる条件を満たせず、競売しか選択肢がなくなってしまうので注意しましょう。

残債を返済する

競売を回避する方法として最もシンプルなのが、残債を支払って完済することです。ただ、残債を完済できるお金の余裕があれば、そもそも競売にかけられることはないため、現実的な方法とは言えないでしょう。住宅ローンの滞納が1～2ヶ月以内なら、残債を完済しなくても、延滞分の返済だけで競売を回避できます。

個人再生で返済期間を延長する

住宅ローンのほかに借金があって、その借金が原因で住宅ローンの返済が難しい場合、個人再生の住宅ローン特別条項を利用することで返済期間を最大10年間延長できます。さらに、住宅ローン以外の無担保ローンを債務整理によって減額することも可能です。

この方法なら家を手放さずに済み、さらにほかの借金を減額できるメリットがあります。ただし、住宅ローン特別条項は誰でも利用できるものではなく、さまざまな条件を満たしていないといけません。代表的な条件としては、次のようなものがあげられます。

• 住宅の購入価格のローンまたはリフォーム代金のローンであること
• 債務者本人の居住目的の住宅であること
• 住宅ローン以外の借金に抵当権が設定されていない
• 保証会社の代位弁済から6ヶ月経過していない
• 個人再生・住宅ローン両方の返済を継続できる収入がある
• 住宅ローンの残債が住宅の時価評価額より多い

これらの条件を満たしていなければ住宅ローン特別条項は適用されないため、別の方法を検討する必要があります。

競売までの流れ

住宅ローンを1ヶ月や2ヶ月滞納したからとすぐに競売にかけられるわけではなく、一般的には次のような流れで競売が開始されます。

• 1.債権者から電話やメールなどで催告や督促が行なわれる
• 2.滞納が3ヶ月以上続いて債権者からの警告を無視した場合、期限の利益が喪失する
• 3.保証会社などが債務者に代わって債権者のローンの残債を支払う代位弁済が行なわれる
• 4.代位弁済から数ヶ月経過すると、保証会社が裁判所に競売開始の申立てを行なう
• 5.競売にかけられた家が落札されると立ち退きの強制執行が行なわれる

期限の利益とは毎月の返済期日がくるまでは返済しなくてもよいという債務者の権利で、これを喪失すると一括で返済しなければいけません。この段階でも任意売却は可能ですが、代位弁済が行なわれて競売が開始されてしまうと任意売却を行なえず、競売を回避できなくなります。

まとめ

競売は家を安い価格で手放さなければいけなくなるほか、競売情報として公開されて周囲に知られるリスクもあり、債務者にとってデメリットの多い方法です。住宅ローンの返済のために家を手放すにしても、できるかぎりメリットのある手段をとるなら、任意売却を検討するのが良いでしょう。

ただし、任意売却には期限があるため、できるだけ早く弁護士や司法書士などの専門家に相談するのが競売を回避する何よりの対策になります。