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任意売却の流れ

本ページでは、住宅ローンが払えない際に行う任意売却の流れを解説。専門業者に依頼した場合の一例として、時系列に沿って紹介していきたいと思います。

任意売却の流れ~8つのステップ~

任意売却は、何もしないで事態が進んでいく競売とは異なり、私たち債務者が自ら動く必要があります。しかし、私たちが一人ですべての手続きや交渉を行うことは困難です。そのため、専門家への依頼が賢明です。ここでは、専門家に依頼した場合の例として紹介していきます。

1.弁護士など専門家への相談

すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

2.物件査定とプランニング

上記の相談をもとに、私たち債務者の了解を得て物件の価格査定を近隣相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案してもらえます。

3.専任媒介契約の締結

プランニングに同意できたら、専門業者と専任媒介契約を結びます。この契約により、業者は債務者の代理人として、正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

4.債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれます。

5.販売開始から購入者決定まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

6.債権者の同意を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを提示、交渉し、任意売却への同意を得ます。

7.売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には契約締結後に、債務者に引越しの準備をしてもらいます。この段階で、手付金を受領し、引越し等の費用に充てることも可能です。

8.不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヶ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

以上が大まかな任意売却の流れになります。あくまで一例で、業者によっては差異がある場合もあります。また上記の流れはおおよそ2ヶ月~6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続けることも可能です。

任意売却が可能な期間

任意売却を行える期間は、代位弁済から競売の開札までです。住宅ローン滞納が3ヶ月から6ヶ月程度続けば、保証会社が金融機関に債務者の残債を支払い、保証会社が債権者になります。代位弁済がなされたら、任意売却の手続きも可能になります。また競売開始までに任意売却の要件である全ての債権者の同意を得て、競売の取り下げ手続きに入る必要があります。このとき、不動産の引き渡しと決済までを完了していることが必要です。

代位弁済から6カ月程度で競売が開始します。この6ヶ月間で任意売却を完了することが必要です。全ての債権者の同意を得て、不動産の引き渡しから決済まで終えるには、任意売却の手続きを迅速に行うことが必要です。

任意売却と自己破産のどちらが良い?

住宅ローン滞納の清算に任意売却を行うかの判断は、住宅ローン以外に債務があるかで決まります。住宅ローン以外にも借金がある場合は、住宅だけを処分しても借金が残ります。借金の額や将来の収入の目途から個人再生を選び、住宅を残せる可能性もあります。個人再生が難しければ、自己破産を検討します。自己破産ならば、借金の免除の代わりに住宅は処分せざるを得ません。

住宅ローン以外に借金がないのならば、任意売却を検討しましょう。任意売却後にリースバックを活用することで、住宅に住み続けることも可能です。また競売手続きよりも高く住宅を売却できる可能性が高いでしょう。

住宅ローンが返せない場合の対応に悩んだら弁護士へ!

住宅ローン滞納への対応にはスピードが求められます。任意売却の可能期間が限られているからです。また住宅ローン以外にも借金がある場合は対応も異なります。住宅ローンが返せない場合の対応に悩んだら、できる限り早く弁護士に相談することをすすめます。弁護士は住宅ローン滞納者に合う債務の整理法を示すことが可能です。

サイト監修

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東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士

早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています

住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな?」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。

経歴

平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。

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