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親子間売買とは？
収入状況などさまざまな理由から住宅ローンの返済が滞った際、任意売却を選択して家を売ってしまおうかと考える方も多いかと思います。親子間売買は任意売却の1つですが、一般的な任意売却と違い売却後も引き続き居住が可能となります。
ただし、親子間売買を選択するにあたって、仕組みはもちろんメリットとデメリットも理解しておかなければ、スムーズな手続きが難しいといえます。
ここでは、住宅ローンの返済が滞り任意売却を選択した場合でも引き続き住み続けられる、親子間売買の仕組みや特徴、利用のメリットやデメリット、注意点について解説していきます。住宅ローンの支払いに悩んでいるご家庭などは、参考にしてみてください。
親子間売買に関する仕組みや特徴
そもそも任意売却は、金融機関の合意を得て自宅を売りに出す方法です。そのため通常は、任意売却後に住み続けられません。一方、親子間売買は、任意売却と同じく家を売却するものの、売却先に大きな違いがあります。一般的に知られていない言葉でもあるため、なかなかイメージしにくいかと思います。そこでまずは、親子間売買の仕組みや意味について確認していきましょう。
不動産を子へ売却する任意売却の1つ
親子間売買は、不動産を子供（もしくは親）へ売却する任意売却の一種です。つまり親が子供へ自宅を任意売却という形で売却し、子供は自宅の購入費用を負担します。親は、賃貸という形で引き続き自宅での居住が可能になります。
なお、不動産の譲渡ではありませんので、子供は自宅を購入する必要があります。価格については、不動産会社と相談しながら決めていくのが一般的です。
物件情報が市場に出回らない
親子間売買は任意売却の一種ですが、市場へ不動産情報を開示することはありません。また、第三者から物件購入に関する各種情報をチェックされたりといった心配もありませんので、親子間で不動産の売買に関する手続きが可能です。
なるべく売買に関する情報を外部へ出したくない、といった方にとっても選択しやすい売却方法といえます。
新たに住宅ローンを組み居住も可能
親子間売買は、子供が物件の購入費用を負担します。しかし、一括で支払えないといったケースもあるかと思います。
親子間売買でも住宅ローンを組むことは可能なので、資金面で悩んでいるご家族にも活用できます。ただし、金融機関は、親子・親族間の不動産売買について、原則融資を認めていません。そのため、最寄りの銀行などで融資の相談をしたとしても、融資を受けるのは難しい状況です。
親子間売買に関する融資を検討する場合は、同融資に対応した協会や不動産会社へ相談しましょう。
住宅ローンの控除が適用される
親子間売買で融資を受けたい場合、別でかかる負担を抑えたいと考える方も多いかと思います。住宅ローン控除は、住宅の購入や建築の際の所得税控除を受けられるものです。控除期間は最長13年間で、原則住宅ローン残高の1%（年末時点）を控除額としています。
親子間売買で住宅ローン控除は適用される場合もある
親子間売買で住宅ローンを組む場合、住宅ローン控除を受けられないと思っている方は少なくありません。住宅ローン控除の適用条件を満たせば、控除を受けられます。主な条件は、まず住宅ローンの利用、そして売主と買主が生計を1つにしていない、といった点です。後者の条件は、たとえば親子間売買前に親子で同居していたり生活費の仕送りなどを親子間で行っていたりすると、控除の適用外となります。親子で同居中の場合や仕送りなど生計を1つにしている場合は、親子で別々に暮らすといった対策が必要です。
住宅ローン控除の適用にはいくつかの条件をクリアする必要がある
住宅ローン控除の適用条件は、他にも以下のような項目もあります。
- 住宅ローンの返済期間が10年以上となっている
- 耐震基準を満たした住宅であること
- 控除対象となる家に住み続けている
- 買主の年収が3,000万円以下
- 床面積が50平方メートル以上であること
既に何年も住み続けている家の場合は耐震基準を満たしていない可能性があります。事前の調査が大切です。
親子間売買のメリット
親子間売買の基本的な意味や特徴を理解できたら、主なメリットについて確認していきましょう。
慣れ親しんだ家に住み続けられる
思い出の詰まったマイホームに住み続けられるのは、大きなメリットといえるのではないでしょうか。
住環境の変化は、人によって大きなストレスとなる場合もありますし、前述のように思い出という点でも寂しさを感じるものです。マイホームに対する思い入れが強い方や、環境変化に対して大きなストレスを感じる方、現在住んでいる家および土地が住みやすいと感じている方などには、メリットのある売買方法といえます。
引っ越しに関する負担を軽減できる
通常の任意売却は第三者へ自宅を売却するため、引っ越しが必要となります。一方、親子間売買は、自宅に引き続き住み続けられるので、引っ越しの手続きが不要です。また、引っ越し費用の負担もありませんので、費用面で悩んでいる方にとってもメリットのある売買方法といえます。
外部へ売却に関する情報を知られずに済む
親子間売買では、外部に売買情報や経済状況を知られずに手続きが可能です。外部へさまざまな情報を知られるリスクを避けたい方は、親子間売買を含めて検討する場合もあります。
競売に関する申し立てを受けていて、かつ親子間売買が難しい場合は、一旦、親族以外の第三者に売却し、賃貸として住み続けることも可能です。親族以外の借り上げをリースバックと呼びますが、仕組み自体は親子間売買と同様なので外部へ経済状況を知られません。
競売を避けたい方には、親子間売買もメリットのある売却方法です。
親子間売買のデメリット
子供が今後新たに住宅ローンを組みにくくなる可能性
親子間売買は、子供が住宅ローンを組みます。今後子供が結婚やその他きっかけで新たに住宅を購入する場合、新たに住宅ローンを組むのが難しい可能性があります。
さらに子供や子供の妻もしくは夫が、上記のケースを考慮して親子間売買を断る可能性も考えられます。親子間売買は簡単な取引ではありませんので、話合いが大切です。
子供の名義で融資を受けるのが難しい
前半でも触れましたが、多くの銀行や信用金庫は親子間売買による融資を認めていません。そのため、相談先を間違えると、住宅ローンを組めない状況となってしまいます。
親子間売買を検討している方は、専門機関へ相談しましょう。
任意売却の親子間売買を行う際に押さえておきたい注意点
任意売却の親子間売買で特に注意しておくべきポイントは、贈与税の発生です。市場価格に対して、親子間売買で売却した際の価格が安いと贈与税が発生します。
親子間売買で税負担を抑えるには、専門家や実績のある不動産会社へ、契約書や住宅ローンの組み方、各種税負担の対策について相談しておきましょう。
まとめ
親子間売買は、通常の任意売却と違い自宅での居住が可能です。また競売にかけないため、外部に経済状況や物件情報も知られません。
住宅ローンの返済が厳しい状況の方は、紹介した内容を参考にしながら親子間売買を含めて売却を検討してみてはいかがでしょうか。