オーバーローン時の任意売却

オーバーローンだった際の任意売却はどうなる？

物件の売却で得た金額をローンの返済に充てようと考えている方もいるでしょう。しかし、売却額が返済額に足りないオーバーローンの場合はどうなのでしょうか。オーバーローンだった場合でも任意売却が可能なのかについて解説します。

そもそもオーバーローンとは

オーバーローンとは、売却額が返済額に満たない状態を指します。対して、物件の売却額が返済額を上回る場合はアンダーローンと言います。

物件購入時は、収入や返済能力に合わせた借入れを行いますが、社会情勢の変化や病気・けがなど、さまざまな理由で収入が減り、返済が滞ってしまうとローンが払えません。その際に物件を売却して返済に充てたいと考えるのですが、物件の価格も思うように高値が付かない・買い手が見つからず価格を下げなくてはいけないなどの理由も重なり、オーバーローンになってしまうのです。

オーバーローンでも任意売却は可能

通常の不動産売却は、ローンが残っている状態（残債がある状態）だと売却はできません。これは、ローンを完済しないと抵当権抹消の手続きが行えないため。ですが、任意売却であればオーバーローンでも売却できる可能性があります。

金融機関は、債務者がローンを払えないと判断すると、担保になっている家を競売に出して資金回収を行います。ですが、相場の価格よりも安くなってしまうのがネックです。債務者からすると、自宅の情報が競売物件として公表されることで、周りの目が気になってしまうことになるでしょう。

任意売却は、通常の売却よりは安価にはなりますが、競売よりは高く売りやすいのが特徴。また、物件を売りに出しているのが知られにくいので、債務者にとっても競売より良い手段と言えます。なるべく資金を回収したい金融機関側と、残債を少しでも減らしたい・周りに知られたくない債務者の双方にとってメリットがあるのが任意売却なのです。

また、債務者にとっては一括で返済を迫られていた住宅ローンの残額を、分割で返済していけるようになるのも任意売却のメリット。オーバーローン時に家を手放さざるを得ない状況になった場合は、任意売却の相談に乗ってくれる業者を探すところから始めてみましょう。

オーバーローン時の任意売却の注意点

債権者や共同名義人の合意が必要

ローンの返済がうまくいかないために任意売却を進めることから、貸し手である金融機関の合意が必要です。本来であれば「ローンを完済して抵当権を抹消する」という手続きを、ローンを完済することを約束して残債があっても抹消してくれるように交渉するのが任意売却です。債務者の希望だけでは通らないものと知っておきましょう。

また、共同名義人の合意も必要です。共同名義人は、手続きが煩雑な任意売却ではなく競売でいいと思っているかもしれません。そうした場合も、債務者個人の希望だけでは任意売却を進められないので、話し合いを重ねて合意をとりましょう。

夫婦でペアローンを組んでいた場合はよく話し合いを

2馬力でローンの返済が可能なため、一人に比べて借入額も高くできるのがメリットですが、離婚となった場合はトラブルに発展しやすくなります。まずは、双方が任意売却に合意しなければいけません。

例えば、片方が家に住み続けたいといった場合は売却そのものが行えません。また、売却することはよしとしても任意売却をして住んでいない家のローンを払い続けるのに難色を示すケースもあります。ローンの金額が均等ではない場合は、売却後の負担も夫婦で異なるので不公平感を募らせる方もいるでしょう。

離婚を機に物件の売却をする際、オーバーローンだった場合はよくよく話し合う必要があります。

売却額が低すぎないようにする

任意売却は売却額が安くなると言いますが、安すぎる設定をしてしまうのも問題です。安くなる理由にはいくつかありますが、資金難から売却を行うことから、リフォームやリノベーションといった工事が行えないため、価値向上が難しいといった側面があります。もちろん、立地や築年数も関係しているでしょう。

また、通常の売却のようにいつまでも売りに出しておくことができません。一定期間が過ぎると競売へ切り替える必要があるため、「高すぎて売れない」のを避けるため安く設定されます。

ですが、安すぎると債権者は資金回収できる額が減ってしまいます。債務者にとっても残債額が減らないので返済が長引いてしまうでしょう。物件の価値を正しく価格に反映させて、安すぎない売却額を決めましょう。

返済するための現金が必要

売却額でローンを完済できないため、売却後もローンの返済を行う必要があります。また、任意売却をしたことで新たに融資を受けるハードルも上がっているので、現金を用意していかなくてはなりません。収入減により家を手放す場合は、綿密な返済計画を立てていきましょう。

オーバーローンは違法なの？

オーバーローンで調べると、「違法」や「悪質」といった話題も出てきます。例えば、「返済能力がないのにあるかのように見せた」場合がそれにあたります。金融機関への提出書類に虚偽の数値を記載して、返済能力よりも高い金額を借り入れるようなケースです。これが、単に計画性が無かったと判断されるか、悪質だと判断されるかによりますが、悪質だった場合は詐欺罪に問われる可能性があります。

ですが、予定より多くの金額を借り入れること自体は違法ではありません。虚偽の無い申請のうえで、金融機関がOKを出しているなら問題はないのです。月々の返済も行えているのであれば、金融機関側も問題視しません。将来的に何らかの理由で返済できなくなるリスクがあると判断されれば、そもそもローンは通らないでしょう。

オーバーローンでも任意売却はできる

自宅の売値がローン残高よりも低く、返済が難しい場合でも任意売却は可能です。売却後も返済を続けていく必要はありますが、ローンをそのまま抱えているよりはストレスは少ないでしょう。債権者である金融機関側も、競売にかけるよりは資金回収がしやすいことから、OKしてくれる可能性も十分にあります。

ただ、単に任意売却ができれば良いとは言えません。オーバーローンになってしまった状態を鑑みて、売却後の返済が無理なく行えるよう交渉してくれる弁護士等に依頼する必要があります。また、なるべく市場価格に近い値段で買ってくれる買主を探してくれる不動産会社も見極めなくてはいけません。

そうした手間がどうしてもかかってしまうからと、諦めて競売にかけてしまえば、その後の生活がより不安定になってしまいます。オーバーローンになりそう・なってしまったと分かった時点で相談するようにしましょう。