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住宅ローンが払えないときの任意売却以外の方法

住宅ローンが払えない場合、対策せずに延滞し続けてしまうと、最悪の場合、住宅を競売にかけられることがあります。住宅ローンが払えないときにできる行動はいくつかありますが、ここではその中でも任意売却を行う以外の方法をピックアップしました。ローン延滞で悩んでいる方は、参考にしてみてはいかかでしょうか。

任意売却以外の住宅の売却方法

住宅ローンが払えなくなった場合の対策方法の一つに任意売却という選択肢があります。しかし場合によっては、任意売却が行えないことも…。そのようなケースに備えるために、任意売却ができなかった場合の売却方法を知っておきましょう。

一般売却

不動産売却を通常売却する方法である一般売却。住宅ローンを返済し終わっている方や売却益で残っている住宅ローンを一括で返済できる方が利用できる方法です。住宅ローンが払えなくなる可能性出てきた時点で、まずは一般売却を検討することをおすすめします。任意売却や競売に比べてデメリットが少なく、売却後の負担を抑えられるでしょう。

競売

半年間支払いを滞納、または、一般売却や任意売却ができなかった場合は住宅を競売に出されることになります。競売とは債務者が住宅ローンの借入金を返済できなくなった際、債権者が回収のために裁判所へ申し立てをして強制的に住宅を売却させることです。競売が成立して裁判所から売却許可決定の通知が来ると、交渉の余地は一切なく速やかに立ち退かなければなりません。裁判所から売却許可決定の通知が到着次第、立ち退きが決定。その際、一切交渉することはできません。競売にかけられた住宅はリスクの高さから価格も安くなる可能性があります。さらに残りの住宅ローンは、一括返済する必要があり、引っ越し費用は自己負担。デメリットが非常に多いので、できる限り競売するのは避けた方がいいかもしれません。

債務整理制度を活用する

住宅を売却したくない・何らかの理由で売却以外の方法を探している場合には、債務整理制度を活用することがおすすめです。「任意整理」「特定調停」「個人再生」「自己破産」の4種類に分類される、債務整理制度。それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

任意整理

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合にとれる選択肢の一つに、任意整理があります。利息制限に沿って高金利な借金を利息計算して、残った借金を無利子の状態で分割返済を行う方法が任意整理です。利息計算をし直した結果、借金がすべて相殺されて利息を払いすぎた状態になっていた場合には、過払い金を請求できます。

抱えている借金の金利が低い場合には、利息計算は再度行う必要はありません。ただし、残っているローンの返済条件は債権者との話し合いで決定することが可能です。借金の額が変わらない代わりに今後の利息や月々の返済を減額してもらえる可能性があります。保有している住宅を一般売却での価格に近い額で売却できるので、競売されるよりもローンの額を減らせるでしょう。

特定調停

借金がある場合や支払いができない可能性がある場合には、特定調停を検討していくことになります。特定調停とは、債務者が裁判所へ申し立てをすることで、債権者と債務者で返済に関する話し合いの機会を設けられる制度です。借金返済の条件を調整して、減額が成立するように交渉。裁判所が仲裁してくれるので、個人でも利用しやすい点がメリットといえるでしょう。しかし、合意ができるかどうかは不明な上、多額の費用がかかるというデメリットがあります。加えて、債権者との交渉は全て個人で行わないといけないので、負担と時間も膨大に…。調停中に返済期間を超過してしまい、強制執行が行われ可能性もあるので、慎重に検討しましょう。

個人再生

住宅ローン以外の借金が高額で任意整理することが厳しい場合には、個人再生という方法があります。個人再生は、裁判所に申し立てをして、住宅を保持したまま住宅ローン以外の借金を大幅に減らせる可能性のある方法です。個人再生には、「借金が5000万円以下」「このままだと支払いができない可能性があるが、返済条件を変更すれば返済できる」といった利用条件があります。借金の理由に関係なく、今保有している住宅にそのまま住める可能性があるというのは大きなメリットといえるでしょう。個人再生は、返済を続けていくことが条件に含まれている制度なので、今後の収入が長期的に安定している必要があります。長期的に安定している収入源があると証明できない場合や住宅ローン以外の担保が付いている場合には利用できません。他にも、住宅ローン以外の借金を2割ほどに減額できる代わりに、3年以内に返済しなくてはならなくなる点がデメリットとなっています。

自己破産

任意整理や個人再生を利用できる見込みがなければ、最終手段として、自己破産を選ぶケースも存在します。自己破産とは、住宅ローンを含むすべての借金を免除してもらうための手続きのことです。住宅ローンやその他の借金はすべて支払う義務がなくなりますが、信用情報・官報に個人情報が登録され、自己破産してから約5~10年の間は、新規にローンを組む・クレジットカードを申し込めません。さらに、特定の職業に就けなくなります。借金がなくなる代わりにデメリットやリスクも大きいので、そのことも踏まえて自己破産を行うかどうか検討してください。

制度利用以外の方法

「任意整理」「特定調停」「個人再生」「自己破産」といった債務整理の方法を利用する以外にも、住宅ローンが払えないときにとれる方法があります。ここでは、債務整理を利用しない場合の方法を紹介します。

金融機関に相談する

住宅ローンが払えない可能性が出てきたら、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。金融機関では、住宅ローンの減額・返済スケジュールの見直し(リスケジュール)を行ってもらえます。この場合は相談の結果、金利のみを返済するという方法をとることが多いのだそうです。

住宅ローンの返済期間を短く設定しており、返済に困っている場合には、返済期間を延ばしてもらえるかもしれません。毎月の負担額を減額したいと考えている方は、相談してみてはいかかでしょうか。

また住宅ローンの返済が厳しいと感じた場合、できるだけ早く住宅ローンの借り換えを検討してみるのもおすすめです。現在よりも金利の低い住宅ローンに借り換えできれば、トータルの住宅ローンの金額を減らせます。金利の差が僅かであっても、ローンの合計金額が減るという点では、大きなメリットが得られるといえるでしょう。

団体信用生命保険を利用できることも

住宅ローンを借りた方の中には、団体信用生命保険へ加入している方も少なくないでしょう。その場合は、住宅ローンの返済免除が適用される可能性があります。住宅ローンの返済免除が適用される場合には、住宅ローンの名義人が亡くなった・高度障害状態になったことなどが挙げられます。三大疾病保障特約が付いた団体信用保険であれば、がんや急性心筋梗塞・脳卒中といった病気が原因で返済が厳しい場合にも、住宅ローンを免除してもらうことが可能です。対象となっている病気・状況により支払いが厳しいという場合には、団体信用保険に加入しているか確認してみてください。

生活の見直し

「住宅ローンを滞納してしまうかも…」という返済がやや苦しいと感じてきている方は、家計を見直しましょう。生活費を振り返り、無駄な出費を洗い出したりや使っていない物品を売却したりして、貯金するように働きかけることで、住宅ローンの返済が楽になる可能性があります。すぐにでも実行できることなので、試してみてはいかかでしょうか。

リースバック

リースバックとは、自宅となっている物件を売却した後も、買主へ引き渡すことなくそのまま自宅で暮らし続けられるサービスです。

リースバックの仕組み

基本的に、自宅の物件をリースバック業者(不動産会社)へ売却した上で、その物件について賃貸契約(リース契約)を結ぶというシステムです。

当然ながら新しい所有者は不動産会社であり、元の住民は賃料を支払いながら賃貸物件に住み続けるという状況になります。

また改めて所有者から物件を買い取って、再び自分名義の家にすることも可能です。ただし自宅を買い戻す際に必要な金額は、改めて買主と交渉して同意を得なければなりません。最初から将来的に自宅の買い戻しを想定している場合、リースバック契約を結ぶ際に買い戻しにかかる条件も合わせて記載するといった方法もあります。

リースバックのメリット

住み慣れた家で暮らし続けられる

リースバックの最大のメリットは、それまでずっと暮らしてきた家に変わらず住み続けられるという点です。生活環境が変わらないため、職場への通勤方法や子供の通学先などについて考え直す必要もありません。また家族の精神的ストレスの軽減にもつながります。

周囲に売却の事実や借金問題を知られない

リースバックは対外的な売却活動を行わないため、自宅を手放さなければならない状況にあると周囲に知られる心配がありません。

引っ越し費用や維持費が不要になる

引っ越し費用を節約できることはメリットです。また持ち主が新しい所有者へ移るため、固定資産税や火災保険といった維持費も支払う必要がなくなります。

速やかに現金化できる

リースバックでは不動産会社が自宅の買主となるため、一から買取希望者を探す必要がありません。そのため、現金が必要になった時にもすぐさま対応できるのです。

リースバックのデメリット

通常の売却よりも売却額が低くなる可能性

リースバックの場合、通常の不動産売買よりも売却額が低くなってしまう可能性があります。

賃料を支払い続けなければならない

リースバックでは売却後に賃料を払うため、出費が止まらないという点は冷静に考えなければなりません。

リース期間が過ぎれば第三者へ売却されてしまう

リース契約が終了しても買い戻す経済的余裕がない場合、所有者が第三者へ物件を売却してしまうリスクがあります。

買い戻し金が高くなる

リースバックで自宅を買い戻す場合、売却額よりも高めになることが一般的。そのため賃料の支払も考えれば、不動産会社へ支払う総額も大きくなる可能性があるでしょう。

【監修弁護士事務所】
東京スカイ法律事務所の
任意売却にかける思いとは

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