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引越し代・生活資金を確保できる
もしも任意売却をせずに競売となってしまった場合、債務者の手元に残る資金はありません。しかし、任意売却の場合、弁護士など任意売却の専門家に交渉を依頼し、売買代金の中から引越代や当面の生活費用を捻出してもらえる可能性があります。
引越し代など必要最低限の資産を捻出してもらえる理由
任意売却するにあたって、住宅ローンの支払いを滞納してしまった債務者に対し、引越し代などを多少なりとも出してくれるのでしょうか？
競売の場合落札価格がわからない
理由としては第一に、競売だといくらで落札されるかわからないという点があります。これは債務者にとっても気がかりですが、実は債権者にとっても同じことなのです。
債権者（保証会社など）が競売をするには予納金を納めなくてはいけない
第二に、債権者が裁判所に競売を申し立てるには、予納金を納める必要があるという点です。言い換えれば、競売を行う場合、債権者は裁判所に予納金を納めた上に、いくらで落札されるかわからないという状況になってしまうのです。
債権者にとっても競売はリスクを負うことになる
つまり、債権者は競売に持ち込んでも、「いくらで落札されるかわからない」というリスクを抱えることになり、仮に不動産を売却しても債権分を回収できないという事態になる恐れがあるのです。
以上の理由により、債権者は競売で売却するより、引越し費用を提供する代わりに、一般相場で売却できる可能性のある任意売却に期待を寄せる傾向があるという具合です。
引越し代が捻出されるまでの流れ
任意売却は債務者が債権者に対し滞納分を返済をする目的で行うものです。その中からどうやって引越し代や当面の生活資金を確保するのでしょうか。それにはまず任意売却の仕組みを理解する必要があります。
査定をし売り出し価格が決定
任意売却を行うためには債権者の同意を得ることが大前提です。それには任意売却をすると住宅ローン残高よりも売却額が高い（アンダーローン）か低い（オーバーローン）かを査定し、売り出し価格を決定します。
債権者への配分の決定
その上で債権者への配分が決められます。債権者が複数いる場合はすべてが納得できる配分方法を考えなくてはいけません。また任意売却を行うにも費用が発生しますので、それも債権者に納得してもらわなければなりません。
任意売却時に発生する費用
任意売却の費用として一般的に認められるものとしては売却時の不動産仲介手数料（対不動産業者）、抵当権抹消費用（対司法書士）、マンションの場合は滞納管理費・修繕積立金、固定資産税等の滞納分（対役所）などがありますが、この中に引越し代は含まれません。
引越し代等の交渉
引越し代はあくまでも交渉次第で認められる
この他の引越し代や残金の振込手数料、残置物の撤去費用などは交渉次第で認められるかもしれない諸費用になります。また任意売却は厳格にルール化されているものではないので、通例として認められている費用についても認められないケースもあります。
このように売却価格だけでなくどこまで費用を認めてどう配分するかという配分案に債権者が納得してはじめて任意売却を進めることができるのです。引越し代の捻出の前にそもそも任意売却が認めるか否かというハードルがあることを理解しておくべきです。
確保できる引越し代の相場
相場は10万～30万円
任意売却で引越し代が認められた時の相場は10万～30万円程度とされています。これは住宅金融支援機構の費用控除基準がその金額となっているためです。住宅金融支援機構でもやむをえない事情がある場合のみで、原則引越し代は不可です。
引越しを認められても費用が全額出るわけではない
そもそも債権者としては本来なら自分の取り分から削って引越し代を認めるわけですから、かかった費用が全額出るわけはありません。債権者の第一の目的は債権回収にあることを忘れてはいけません。
敷金や手数料などは自分で確保する必要もある
また転居する場合には純粋な引越し代以外にも敷金や仲介手数料、前家賃などが必要になるため、自分でも転居費をある程度確保しなければ難しくなります。引越し代が出るとしても採取決済後ですので早めの引越しが必要な場合は、当面の生活費も合わせて資金繰りを考える必要があります。
さらに住宅金融支援機構においては、任意売却時の引越し費用は極力支払わない方針であることを2006年に公にしたため、その他の金融機関でも引越し費用は出さない方向に傾きつつあります。
なぜ引越し代が必要なのか納得がいく説明を
10万円～30万円程度の金額であっても債権者にとっては債務者への信用はゼロに近いですから不動産の売却代金から捻出するのは容易ではありません。なぜ引越し代が必要なのか、自身の状況を正確に伝えていかに納得してもらえるかがカギとなります。
引越し費用の支払いは絶対ではないので要注意！
任意売却で誤解しているケースが時々あるのですが、引越し費用は必ずもらえるというのは誤りです。引越し代はあくまでも債権者の善意であり義務ではないので当然もらえないこともあります。
任意売却のメリットとして引越し費用や生活資金の確保というのがあるのは事実ですが、保証されるわけではありません。競売では引越し代を確保できる可能性はほぼありませんが、任意売却なら可能性があるというだけです。
引越し代が認められないケース
貯金や資産がある場合
引越し代がもらえないケースとしてはわずかでも貯蓄があったり換金できる資産を所有しているなど、債務者側で引越し代を捻出できる可能性がある場合です。とりあえず引越し代は支払ったので後から請求しますというわけにはいきません。
債権者からみて債務者にお金に余裕があると思われれば、わざわざ売却代金の中から引越し代を出すことはないだろうと判断されます。どこにも頼れずに家を失っては気の毒だろうということで債権者は費用を認めるわけなので引越し代が当然のように考えてはいけません。
査定額よりも売却金額が下がってしまった場合
また債権者が引越し代を認めていたとしても、予定通りの価格で売却することができず査定よりも下がってしまった場合は、そこから引越し代を捻出することが困難になるケースもあります。
いずれにせよ、任意売却を成功させるためには債権者と交渉が必要であること。また引越し代を認めてもらうためには合理的な理由を説明しなければいけないことを理解しておきましょう。そのためには交渉力があり信頼できる専門家に依頼することが重要です。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
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平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。