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任意売却のメリット・デメリット
ここでは任意売却のメリット・デメリットについて解説。競売と比べてどうなのかについても触れています。
住宅ローンが払えないときの手段「任意売却」のメリット
住宅ローンの支払いに行き詰まってしまった場合、任意売却をした方が競売よりも高く売れる（安く買い叩かれない）など、私たち債務者の苦労を軽減できる特徴があります。より具体的にご紹介していきましょう。
そのまま住み続けられる可能性が残されている
例えば親兄弟や親戚、あるいは理解ある投資家に買い取ってもらい、家賃を支払うという形でそのまま住み続けるというやり方もできます。競売の場合は、ほぼ間違いなく強制退去となります。
引越し費用などの捻出も可能
競売の場合は手元に資金を一切残すことができないのに対し、任意売却ならば債権者との交渉により、引越し費用や当面の生活費などを捻出する余地が生まれます。
ご近所などに知られることなく売却可能
競売になれば、裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載され、当局による現地調査なども行われます。任意売却の場合は、債権者が合意の上で債務者の意思で売却するので情報が漏れることを防ぐことができます。
手持ち金の持ち出しが一切ない
不動産を売却する際に、本来支払わなければならない費用が債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。具体的には以下の通り。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
など
市場価格に近い値段で売れる
競売のように安値で買い叩かれることはなく、物件の所有者・担保権者・買主の話し合いにより価格が決定するため、市場価格に近い値段で売却できる期待が持てます。
残った借金は分割返済も可能
債権者と債務者による話し合いによって売却が行われます。私たち債務者の収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法となります。給与等の差押えはよほどのことがない限りは行われません。
契約日や明渡日について売主の希望を聞いてもらえる
任意売却を選択した場合、売主である債務者と買主はあくまでも対等な関係として売買契約を交渉できます。そのため契約条件や家の明渡日といった内容について買主と話し合った上で、双方が納得できる形にまとめることが可能です。
競売のように物件の処分が強制的に決定される契約の場合、ある日突然に明渡日が決められることも。反面、任意売却であれば、新しい住居を落ち着いて探せたり、子供の転校先を選べたりする時間的余裕を得られます。準備期間があるのは大きなメリットといえるでしょう。
任意売却で考えられるデメリット
任意売却を行った場合はメリットだけでなく当然ながらデメリットもあります。それをしっかり理解した上で進めることが重要です。
債権者の同意が必要
任意売却は債務者側で勝手に進めることはできず、必ず債権者の同意が必要になります。売却しても残債よりも価格が低くなる可能性があれば断られることもありますし、任意売却を簡単に受け付けない債権者もいますので交渉しなければなりません。
連帯保証人の同意が必要
住宅ローンを組む際に連帯保証人が設定されている場合は、連帯保証人からも任意売却に対する同意が必要になります。連帯保証人には任意売却について説明し理解してもらわなければなりませんので時間と手間がかかります。
以上のように任意売却にもデメリットはありますが、競売に比べると債務者にとっては有利になることが多いことがわかります。債務者や連帯保証人などと交渉が必要になりますので、進めるには弁護士などの専門家に相談するのがよいでしょう。
信用情報に掲載される可能性がある
任意売却が直接の原因でありませんが、そこに至るまでには少なくても住宅ローンの返済を滞納している期間が数ヶ月あると考えられますので、信用情報機関に登録されて金融機関からの借入等が7年程度できなくなる可能性があります。
販売に向けた活動へ積極的に関わらなければならない
任意売却を実現しようと思えば、所有している不動産が迅速かつ可能な限り高く売れるようにすることが重要です。理想的な任意売却を叶えるためには、不動産会社だけに任せきりにするのでなく、自身も積極的に販売活動に参加しなければならないでしょう。
少しでも家が高く売れるように努めることが大切になるため、書類の作成や相談を行ったり、買取希望者の内見に協力したりと、自身の労力を費やすことは避けられません。
別れた配偶者に連絡を取らなければならない
例えば妻と離婚後、慰謝料の代わりに住居を妻に渡し、住宅ローンを夫が支払い続けるといったケースもあります。その場合、夫に債務者としての返済能力がなかったとしても、任意売却を実行するには現在の住民である別れた妻から同意を得なければなりません。
もしも妻やその家族が退去しない場合、任意売却が不成立になるなどトラブルに発展するリスクも。同意を得るためには、早めに相談を持ちかけ、相手に準備の時間を与えられるようにしましょう。
債権者の応諾価格が高くなる可能性
任意売却では債権者の同意を得る必要がありますが、どの程度の金額であれば債権者が納得してくれるかはケースバイケースです。そのため、時には自分が期待しているよりも高めの金額を設定されてしまうこともあるでしょう。
任意売却対応の会社を自力で探さなければならない
任意売却を行うには、物件の売却を行ってくれる会社を自分で見つけなければなりませんが、任意売却は通常の不動産売買よりも多くの人が関わる事案であり、さらに時間も限られている場合が少なくありません。
不動産会社を選ぶ際は、任意売却の経験がある会社のうち、債務者の事情をきちんと考えてくれるかどうかの評判などを調べるようにしましょう。
競売よりも退去時期が早まる可能性もある
時にはすぐに買主が見つかることもあるでしょう。買い手が見つからない場合よりありがたいケースではありますが、相手の希望によって早めの退去を求められる可能性があります。
その場合、十分な準備期間をとれずに退去をしなければなりません。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。