任意売却における共同担保とは？

共同担保とは

共同担保とは、ある債権の担保を用意する際、複数の土地や建物を担保権として設定可能な手続きのことです。

マイホームを購入する場合は、家屋と土地を共同担保として設定できます。また、不動産投資では、購入したい不動産と自宅を共同担保とすることで、借入額を増やすことが可能です。

共同担保の主なメリットは、ひとつの土地や建物を担保としても目標の金額まで借り入れることができない場合、複数の担保権を設定することで借入額を増やせる点です。

一方デメリットは、金融機関の対応地域以外に建てられている建物を共同担保として組み入れられないこと、片方だけ抹消できないことが挙げられます。

共同担保目録とは

共同担保の登記申請を行うと、共同担保対象の物件や土地の情報をまとめられた共同担保目録が作成されます。

また、共同担保目録に記載された建物や土地には、順位番号が割り振られています。万が一返済ができない場合は、1番から順に競売へかけられていきます。

抵当権のついた建物や土地を売却することは可能ですが、買い手のつきにくい状態です。

共同担保目録を抹消するには

共同担保目録の抹消を行うには、2種類の方法から検討する必要があります。

1つは、ローンの完済です。住宅ローンを完済した場合は、共同担保目録に記録された情報を抹消してもらえます。ただし、自動で抹消されないため、完済後に司法書士へ抹消手続きの相談を行うのが大切です。

もう1つの方法は、任意売却によって共同担保目録を抹消することが可能です。任意売却は、債権者と相談しながら準備を進められます。また、一般的には、不動産会社や任意売却に対応している弁護士へ相談します。

共同担保で一方の物件を任意売却できる？

共同担保の担保権に設定されている物件は、一部任意売却することも可能です。ただし、債権者が受け取る配当額は、後順位抵当権者より第1抵当権者の方が多い状況です。そのため、後順位抵当権者は、配当額の差から任意売却に応じない可能性もあります。

任意売却を行う時は、後順位抵当権者への配当も考慮するのが大切です。

また、ローンを組む際に物上保証人を立てている時は、任意売却の際に債権者だけでなく物上保証人にも同意をとる必要があります。

共同担保は借入額を増やす上でメリットを得られるものの、任意売却の際にも手間のかかる手続きなので、弁護士や不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。