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住宅ローンを何回滞納したら任意売却を検討する？
住宅ローンは何回までの滞納なら問題ない？
住宅ローンの返済日は守ることが前提なので、「〇回なら滞納しても大丈夫」とは言えません。1回目の滞納でも、督促による支払い期日に間に合わなければ一括返済を求めることを、契約で定めている金融機関が多いのも実状です。
しかし契約上はそうであっても、1～2回の滞納で一括返済を求められることはなく、まずは書面や口頭で支払い請求されるのが一般的です。住宅ローンの返済が難しくなってしまった事情があれば、この時点で早めに金融機関に相談しましょう。
1～2回滞納しても早めに対処すればそれほど問題ないようにも思えますが、住宅ローンの申し込み時などに優遇金利の適用を受けている場合は、滞納発生によって適用解除されることがあるので注意が必要です。金利の優遇がなくなると本来の金利に戻るので、毎月のローン返済額が増えることになります。
一度の滞納はブラックリストに載らない
住宅ローンの支払いを滞納してしまったとき、「ブラックリストに載ってしまうのではないか」と不安になる方も多いでしょう。実際のところは、一度滞納しただけではブラックリストとして扱われることはありません。しかし、何度も滞納を繰り返している場合や、その後の対処ができていない場合は要注意です。
いわゆるブラックリストに載るのは、住宅ローンの支払いを61日以上滞納した場合になります。一度の滞納であれば金融機関からの支払い請求通知で済みますが、3か月以上滞納していると、ブラックリストとして扱われることになってしまいます。
ちなみに、「ブラックリスト」というリストが実際に存在するわけではなく、個人信用情報に金融事故情報が掲載されることを意味する俗称です。個人信用情報には、クレジットカードやローンの支払い状況などが載っていて、そこに金融事故情報が掲載されると、新しいクレジットカードの作成や借り入れなどが一定期間できなくなってしまいます。
ブラックリストには載らなくても、住宅ローンを滞納すると、返済日の翌日から遅延損害金という利息が発生します。また、繰り返し滞納していると、金融機関から住宅ローンの一括請求をされる可能性もあります。残高不足や返済日忘れでうっかり滞納してしまった場合でも、すぐに金融機関へ連絡すること、そしてできるだけ早く返済することが大切です。
住宅ローンの滞納が長期化したらどうなる？
住宅ローンの返済が難しくなり、滞納が長期化すると、日常生活にも影響が出てきます。まず、一度ブラックリストに載ってしまうと、金融事故情報が抹消されるまで5年程度かかるため、その期間は銀行やクレジットカード会社などの審査に通らなくなってしまいます。
住宅ローン契約時に連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人にも支払い請求が通知されます。離れて暮らしている家族や元配偶者などに連帯保証人を頼んでいて、滞納していることを知られたくないという方は注意が必要です。
そして、滞納が長期化すると、最終的には家を競売にかけて現金化することになります。家に関する情報が競売物件専用のWEBサイトに掲載されるため、近所の人や知人などが目にする可能性もあります。
住宅ローンの滞納から競売までの流れ
住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れと、期間の目安を以下にまとめてみました。
【1か月～2か月】金融機関から書面や電話での支払い請求
1回の滞納では、ハガキなどの書面で支払い請求が届くことがほとんどです。そのため楽観的に捉えてしまう方もいるかもしれませんが、滞納している期間が長引くほど遅延損害金も増えていきます。遅延損害金を最小限に抑えるためには、滞納していることに気付いたら、すぐに金融機関に連絡して期日までに返済しましょう。
【2か月～3か月】内容証明郵便で催告書が届く
滞納して2か月過ぎた頃から、ハガキでの支払い請求ではなく、内容証明郵便での「催告書」が届くようになります。また、返済が3か月以上遅れると、金融事故情報が個人信用情報に記録され、俗に言う「ブラックリストに載る」ことにもなってしまいます。
【3か月～6か月】期限の利益を喪失する
滞納が長期化すると、「期限の利益喪失予告書」が届きます。「催告書」や「期限の利益喪失予告書」は、金融機関からの最後通告のようなものです。支払えない事情があれば、速やかに金融機関に相談することをおすすめします。その後も滞納を続けて6か月が過ぎると、「期限の利益」つまり「分割払いできる利益」を失い、住宅ローンの一括返済を求められます。
【6か月過ぎ～】代位弁済がおこなわれ、競売にかけられる
所有者が住宅ローンの一括返済をできない場合は、保証会社が代わりにローン残高を一括返済します。所有者には「代位弁済通知書」が届き、今度は保証会社からその分の一括返済を求められます。しかし、ここまで滞納してきた方の多くは、一括返済できる状況ではないでしょう。一括返済ができないとなると、担保である家を現金化するため、競売にかけられることになります。
住宅ローンを払えない場合の対処法とは？
競売の価格は一般市場の相場よりも3割～5割ほど安いと言われており、ローンの残債も多くなってしまうため、できる限り避けたい売却方法です。「住宅ローンは払えないけれど、競売は回避したい」という方は、まずは金融機関にローンのリスケジュールを相談してみてください。それでも返済が難しい状況であれば、苦渋の選択になりますが家の売却を検討する必要がでてきます。
競売を避けるには、「任意売却」という手段があります。任意売却とは、オーバーローン状態の家を、債権者の許可を得た上で、一般市場で売却して返済に充てることです。そのため一般的には、任意売却をしたほうが、競売にかけるよりも高い価格での売却が期待できます。
任意売却を検討すべきタイミングとは？
滞納が6か月ほど続くと、代位弁済の後に住宅ローンの一括返済を求められ、「競売にかけるか、任意売却するか」の選択を早急に迫られることになります。物件を差し押さえられ、競売にかけられた後では、任意売却ができなくなってしまうからです。
そうならないために、任意売却を検討すべきタイミングとしては、「住宅ローンの支払いができない状況になったとき」から早めに動いておくと良いでしょう。以下に、任意売却を検討する際に知っておきたいポイントをまとめました。
任意売却前の確認するポイント
- 任意売却には期限があり、競売の開札日の前日までに完了しなければならない。
- 不動産の売却は買い手が見つかるまでに時間がかかることも多い。
- 売却活動に充てられる期間はできるだけ長いほうがよい。
- 任意売却のために、競売の手続きを一旦止めてくれる金融機関がある。
- 債務整理には弁護士や司法書士といった法律の専門家の助けが必要になる。
これらを踏まえると、余裕をもって任意売却するためには、できるだけ早い段階で法律の専門家に相談することが大切です。任意売却なら不動産会社にも相談できますが、任意売却後の支払いにも不安がある場合などは、任意売却と債務整理の相談を同時にできる弁護士等に依頼するとよいでしょう。