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司法書士
ここでは任意売却を司法書士に依頼する場合の知っておきたい情報や注意点について紹介しています。
司法書士とは？
司法書士は、裁判所・検察局・法務局などに提出する書類の作成や土地の登記、供託について本人を代理して手続きするのが主な仕事。多岐に渡る業務の中でも、登記関係の仕事が多く、会社を起業時した際に必要な登記や土地を購入した際の登記などを行っています。
具体的な仕事内容
土地や建物の登記
司法書士は不動産に関する登記の手続を行う専門家。その不動産の所有権などを登記することによって、不動産取引の安全と権利を守る重要な仕事をしています。
会社や法人の登記
会社や法人を設立するための手続きや商業登記を通して会社に係わる日常的な法務に従事。事業継承などにも多く関わります。
相続・遺言に関する手続き
不動産の相続に関する登記の申請や相続放棄を選んだときに、家庭裁判所への申立書の作成などを行います。そのほか、成年後見人として判断能力が不十分な高齢者が不利益を被ることがように、権利擁護活動にも取り組んでいます。
債務整理に関する手続き
依頼人の債務を整理するために債務の金額に応じて任意整理や自己破産・個人再生の手続きの相談に対応。金額によって対応できる範囲が決まっており、状況によって弁護士への相談を促すなど、より良い方法に導きます。
裁判に関する業務
民事裁判などで裁判所に提出する書類や債務整理、相続などの手続きに必要な書類作成を対応。法務大臣の認定を受けた認定司法書士であれば、訴えの金額が140万円を超えない請求事件については代理人として事件の処理を行うことができます。
任意売却に司法書士は必要？
任意売却そのものは通常の不動産売却と変わらないため、法律関連の専門家は必要ありません。不動産の売買は宅地建物取引業者が行うことになっているため、法律手続きが専業の司法書士は行えないのです。
ただし、任意売却の場合は一般的な不動産売買と比べ、債務整理などの法律手続きが発生する可能性があります。司法書士は不動産の登記や相談ができるため、そうした法律手続きが必要な場合は相談が可能です。
任意売却は所有者の自由な意思によって行うことができるため、さまざまなメリットがあります。しかし、任意売却をするには担保権者(金融機関の銀行など)全員の同意が必要であり、担保権者の内一人でも同意が得られない場合には任意売却をすることができません。
債権者との交渉には高度な知識、経験、高い交渉力が必要とされ、その仲介業者の力量によって成功が左右される手続であると言っても過言ではないでしょう。
また、任意売却を考える場合諸事情により経済的な問題からローン支払いが困難になるため、任意売却と同時に債務整理が必要となることも。売却後の債務整理が必要な場合には弁護士や司法書士など、法律の専門家への相談と依頼の必要性が高いと言えます。
司法書士に依頼するメリットは？
前提として、任意売却自体には弁護士や司法書士などの士業の介入は原則必要ありません。任意売却を考える多くの場合には債務整理が必要とされ、その際に依頼、相談をすることになります。
司法書士の中で、債務処理が可能なのは法務大臣の認定を受けている認定司法書士のみ。弁護士と異なり、債務整理について介入できる範囲が限定されているため債務が140万円以内である場合は司法書士のほうが弁護士より費用が安く依頼しやすいメリットがあります。さらに不動産会社との連携があれば、任意売却の相談をそのまま進めることも可能です。
司法書士に依頼するデメリットは？
債務整理のうち司法書士に依頼することでメリットがあるのは任意整理であり、約2～ 3万円で可能。しかし、債務整理で個人再生や自己破産を選んだ場合、司法書士は法定代理人になることができません。
債務者本人が書類作成の際に裁判所へ出頭する必要性があることや自己破産の際の予納金が50万円(弁護士の場合は20万円)必要となります。したがって、任意整理を選び、かつ債務が140万円以内である場合には司法書士への依頼がすすめられることも。司法書士自身には不動産売却はできないため、最終的には売却ができる不動産会社に依頼することになります。
司法書士の費用
司法書士は個人再生や自己破産についても書類作成人として手続きに関与することができます。
- 任意整理：着手金2〜3万円
成功報酬は減額された借金の10% - 個人再生（書類作成）：約20～30万円
- 自己破産（書類作成）：12〜20万円
任意売却の費用は仲介業者の報酬も含め、すべて売却代金の中からの支払いとなるので手出しは一切ありません。不成立の場合は報酬を請求しない仲介業者がほとんどなので、任意売却は完全成功報酬と考えていいでしょう。また、債務整理に関しては別途士業への費用が発生するため、事前の確認がおすすめです。
司法書士に依頼するポイント
依頼人が司法書士と弁護士との違いについて説明を受け、十分に理解していることがポイント。自己破産や個人再生への移行、140万円を超える債務の判明など、途中で司法書士が扱えなくなってしまった場合の費用の精算方法、弁護士への切り替え方法などがあらかじめ取り決めておく必要があります。
また債務整理を弁護士ではなく司法書士に依頼するときは、上記に当てはまる事例であれば、弁護士に比べて費用が安く済むことが強みでしょう。しかし司法書士は、法的手続きの代理人としては制限があり、弁護士ほど広い範囲で取り扱うことができません。よって、債務の金額や状況によって、司法書士に任意整理を依頼できないケースもあることを頭に入れておきましょう。
信頼できる司法書士の選び方
世の中には司法書士の事務所は数多く存在します。その中で自分の信頼できる司法書士を見つけるにはポイントがあります。
専門的な知識を有しているか
一言に司法書士と言っても、仕事は多岐に渡り、それぞれの経験値、知識量にも差があります。相談する時点で、自分の依頼したい内容について経験があり、その内容を熟知しているのかを確認することが重要です。
メリットだけでなく、デメリットを教えてくれる
依頼を進めていく上で、問題点を説明せずに手続きしていく司法書士も。良いことだけでなくリスクやデメリットまできちんと説明してくれる司法書士が良い司法書士と言えます。
費用を明確に説明してくれる
司法書士に依頼することに慣れている人は多くないため、費用項目や詳細を理解している人は少ないでしょう。任意売却を進めるために必要な費用の目安、最大でどのくらいの費用がかかるのか詳細を説明してくれる司法書士がおすすめです。
わかりやすく説明してくれる
債務整理などの司法書士の業務は専門用語が多く出てきてしまいます。よく理解していないまま手続きが進んでしまうと、メリットとデメリットがわからず自分の思うような任意売却を進められない可能性があります。できる限り、わかりやすく丁寧な説明をしてくれる司法書士を選ぶようにしましょう。
アクセスしやすい事務所
司法書士に依頼したからには相談や手続きのためにその事務所に通う必要もあります。交通の利便性を考え自分が行きやすい場所にある司法書士を選びましょう。
評判・実績を確認しておく
昨今インターネットの普及により様々な情報を得られやすくなっていますが、飲食店などと異なり、司法書士に対しては口コミなどが充実しているわけではありません。
自分にあった信頼できる司法書士を見つけるのは難しいですが、ホームページ上にはその司法書士の顔写真、プロフィールや実績が記載されていることもあるため、まずはホームページを確認しましょう。ホームページにはお問い合わせフォームがある場合もあるため、電話での問い合わせに抵抗のある方は、まずネット上から相談をしてみるのも一つの手です。
そのほかの専門家との比較
弁護士
メリット
任意売却は通常の不動産売却と同じですので、基本的に弁護士が介入する必要はありません。しかし、任意売却後の残った債務について、自力では返済することが困難な場合に関しては、弁護士や司法書士に相談、依頼をする必要性があります。任意売却によってローン残債を完済できてしまう人は特に弁護士は必要なく、仮に任意売却で返済しきれなくても、残った債務の自力返済能力があるような人も弁護士は必要ありません。
弁護士に任意売却を依頼する場合のメリット言えるのは任意売却後の残債の債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）を行えること。任意売却の手続きは依頼した不動産会社が行いますが、その後の債務整理に関する手続きをスムーズに行うことができるために状況に応じて弁護士に依頼することも考慮しておく必要があります。
しかし、債務整理を弁護士へ依頼した場合、手続きに掛かる手数料について任意売却の費用とは別に掛かってしまいます。自費で捻出しなければならないことも頭に入れておきましょう。
デメリット
弁護士に債務整理を依頼すること自体にはデメリットはありません。しかし、債務整理をすること自体で生まれるデメリットはあります。
債務整理を行うと、信用情報機関に事故情報が登録（いわゆるブラックリスト入り）され、登録期間は約5年間。その期間中はクレジットカードや新たな借入をすることは難しくなってしまいます。 しかし、いずれにせよローンの返済が滞ってしまえばいつかはブラックリストに載ってしまう可能性が高いため、このデメリットを避ける必要はありません。
費用
- 任意整理：着手金3〜5万円
成功報酬は減額された借金額の10%ほど - 個人再生：着手金20〜30万円
成功報酬は再生計画が認められれば10〜20万円 - 自己破産：20〜30万円
成功報酬は認められれば10〜20万円
行政書士
政書士は官公署、役所に提出する書類を作成することを専門としているため、裁判所、法務局、検察庁へ提出する書類に関して手続きをすることができません。一方で任意整理に関しては、弁護士や司法書士を通さず、依頼人が直接債権者と交渉することを条件に、行政書士が債務の弁済方法の提案書の文書化を代行することは可能です。
上記を踏まえて債務整理に関しては弁護士や司法書士に依頼するメリットの方が大きいため、基本的には弁護士や司法書士などの専門家へ依頼をするほうが良いと言えるでしょう。
不動産会社
任意売却は、一般の不動産業者でも依頼可能。しかし、普通の不動産売買とは異なり、任意売却には法的な知識や経験が必要となります。そのため一般的な不動産業者よりも、任意売却に対する高度な知識とノウハウを持った専門家が安心。任意売却専門業者や任意売却コンサルタントと呼ばれる任意売却を専門とした不動産仲介業者に依頼するのがおすすめです。
一般の不動産業者は通常の不動産売買の専門知識には長けているため、物件の広告や売り方などの販売力は高く依頼するメリットがあると言えます。しかし、任意売却後の債務整理などを視野に入れると、弁護士や司法書士との提携がある専門の業者に依頼するようにしましょう。
任意売却を依頼する専門業者選びのポイント
顔が見える専門家かどうか
最近ではインターネットを通して業者を見つける方が多いため、その業者の相談員の顔写真やプロフィール、会社の身元の情報などがしっかりと記載されているのかなどを確認することが重要。任意売却は業者との信頼関係が大切なので、しっかりと見極められるようにしましょう。
任意売却の実績があるかどうか
ホームページ上に実績として件数などを載せている業者は多いですが、件数の多さよりも重視するべきなのは、具体的な事例が掲載されているかどうか。相談をした際に、現状を把握した上で、解決するための具体的な方針を示してくれるかがポイントです。
任意売却後のアフターフォローの体制があるかどうか
任意売却が無事に成立しても「引越し先の紹介や引越し費用の交渉をしてくれない」「残債務の分割返済交渉に精一杯取り組んでくれない」といった仲介業者も存在することも。任意売却後の段取りや今後のサポートがどうなっているかなども詳細に確認しておく必要があります。
手数料に不透明な点がないか
仲介業者の中には、不動産の販売促進費や任意売却申請費の請求、コンサルティング料などを要求する会社があります。任意売却は基本的に売却した代金から配分されるため、持ち出しで費用を負担することはありません。任意売却に係る費用が詳細に説明できない仲介業者は避けた方が良いと言えるでしょう。
任意売却での詐欺実例
任意売却は詐欺の被害が多いと言われています。「任意売却に成功した際、ご祝儀を現金でお渡しをします」といった、過大な広告を出す業者もあるとか。夢のようですが、任意売却をする立場でこのようにお金がもらえるといったことはありません。悪徳業者・悪質業者の可能性が高いので気をつけましょう。
ほかにも先に手数料請求してその後何の手続きもせず、その不動産会社とは連絡が取れなくなってしまうといったケースも。不動産売買の仲介手数料は成功報酬のため、売却の成立前に手数料を要求してくること自体が詐欺です。
任意売却の諸費用
不動産仲介手数料
任意売却の不動産仲介業者に支払う手数料は一般的には物件価格の約3％と言われています。
登記費用
不動産についている抵当権を抹消する登記の司法書士報酬と登録免許税です。
不動産鑑定費用
不動産鑑定士による鑑定は必ずしも行われるわけではありません。
延滞している固定資産税
住宅ローンの支払いが困難なケースに関しては、固定資産税も滞納している場合があり、売却後に納税する必要があります。
滞納しているマンションの管理費
売却対象の物件がマンションである場合、毎月発生する管理費、修繕費なども諸費用の対象となります。
引越し費用
債権者との交渉次第では20～30万円を引っ越し費用として確保できることも。必ず認められる訳ではないため、事前に相談と確認をしましょう。
任意売却の流れ
一般的に任意売却成立までに要する期間は3〜6ヶ月ほど。任意売却が成立しても、売却価格から返済しきれなかった住宅ローンは残ります。そのため任意売却成立後に残ったローンをどのように返済していくのかを債権者と話し合うことが必要。この返済計画が売却後にはかなり重要になるため、信頼できる司法書士に依頼しましょう。
1.住宅ローンの支払い延滞
住宅ローンを半年程度滞納すると保証会社が債務者に代わって、滞納している住宅ローンを銀行に一括弁済（代位弁済）。債権者という立場が代位弁済をした保証会社に移ります。任意売却の交渉は、この代位弁済後の保証会社や保証会社が委託している債権回収会社との間で行われます。
2.不動産業者との仲介代理契約
特定の不動産業者と専属専任媒介契約を締結。契約が締結されると他社の不動産業者への依頼、所有者が自分自身で買主を探すことができなくなります。
3.不動産の査定
仲介業者が物件調査を行い、売却価格を査定。基本的に査定に住宅ローンの残債務が考慮されることはなく、近隣の相場と同程度になることが多いです。
4.債権者/抵当権者との交渉
不動産に担保をつけている債権者（担保権者）とどれくらいの金額であれば担保を抹消してくれるかを仲介業者が交渉します。
5.売却活動
債権者との合意を得ることができたら不動産の売出しへ。一般的な物件と同様にチラシ、インターネットなどを使用して広告を出します。
6.売買契約
買い手が見つかれば買受人と売買契約を結び、引渡しの日にちなどを決定します。
7.決済
売買契約からおよそ1ヵ月後、銀行に債権者や司法書士などが集結。売買代金の決済をして、買主名義へ所有権移転登記を行います。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。