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弁護士
ここでは任意売却を弁護士に依頼する場合の知っておきたい情報や注意点について紹介しています。
任意売却を弁護士に依頼するメリット
任意売却後の債務整理を依頼できる
弁護士に任意売却を依頼する場合のメリットは任意売却後の残債の債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）を行えるということです。任意売却そのものは不動産会社が行いますが、その後の法律に関わる手続きがスムーズにできます。
任意整理とは
債権者と交渉し債務額を減らす
弁護士が債務者の代理人として債権者と交渉をして、債務額を減らすことで負担を軽くする手続きのこと。裁判所が関与しないので複雑な手続きを要しません。債務者自身が交渉するよりも法律の専門家が交渉した方が成功率は高くなります。
債務整理の中で最も多く行われるのが任意整理ですが、条件として安定した収入があることが原則となります。現在の収入をもとに必要生活費を差し引いた金額（可処分所得）を計算し、利息カットや長期分割払いにするなどの交渉をして和解します。
多重債務の場合、任意整理によって住宅ローン以外の債務が軽減され、住宅ローンが引き続き支払えるようであれば任意売却をする必要はなくなります。混同されがちなのですが任意整理と任意売却は別物であることをよく理解してください。
任意整理を弁護士に依頼するメリットとしては債務の減額以外には債権者からの直接の催促がなくなり整理することで将来に向けての不安が解消されることがあります。
個人再生とは
債務額を減額し3～5年かけて分割返済をする
代理人である弁護士が裁判所に申し立てをして債務の減額をしてもらう債務整理手続のことです。任意整理とは裁判所を通すか通さないかの違いがあり、法律の知識を必要とするため弁護士に依頼しないと進めることはできません。
個人再生は裁判所に申立書を提出するため、手続きに手間がかかりますが、任意整理よりも債務の減額幅が大きいのが特徴です。再生計画案が裁判所に認可されると概ね5分の1程度に圧縮された債務を3～5年で分割返済していくことになります。
個人再生できる条件としては債務総額が5,000万円以下であることと、将来において反復継続した収入があることです。小規模個人再生では過半数債権者の不同意がないことも条件の中に入ります。
住宅ローン特例により手続期間中も住宅ローンの支払いを続けて住宅を残すことができるため、任意整理では解決できない多額の借金があるが住宅や財産をできるだけ処分したくない人に向いています。
自己破産とは
財産を清算し借金をゼロにする
債務者の代理人である弁護士が裁判所に申し立てをして、財産を精算しすべての借金をゼロにするという手続きのことです。厳密には「破産」手続きと「免責」手続きに分かれており、財産を処分しても借金が残ってしまった場合に免除されるという流れになります。
自己破産ができる条件としては「支払い不能」であることです。返済不可能な債務者に対し、経済的再生の機会を与える救済制度ですので、裁判所に支払不能と判断されれば、債務の金額に関係なく手続きができます。
破産するためには財産があってはいけないため、住宅はもちろん車や貴金属、有価証券など経済的価値のあるものはすべて売却することになります。免責許可が得られれば養育費や税金などの非免責債権を除く債務が免除されます。
免責手続ではギャンブルや換金行為、名義貸しなどの「免責不許可事由」があると免責許可が下りないケースがあります。なお、支払い不能かどうかは裁判官の総合判断に委ねられます。
弁護士以外の相談先との違い
任意売却は弁護士以外にも、4つの専門家に相談できます。
- 行政書士
- 司法書士
- 不動産売却会社
- 銀行
行政書士との違い
手続きの代行サービス
行政書士は、手続きの代行サービスを行います。手続きに必要な書類の取り寄せや不動産業者との見積もりなど、難しくて面倒な手続きの依頼が可能。もちろん代行サービスには追加料金が発生しますが、忙しいときや手続きが煩雑でわからないときに頼れます。
不動産取引の手続きも依頼できる
不動産取引に関わる専門的な資格である宅地建物取引主任者。行政書士のなかにはこの資格を所有している専門家もおり、任意売却時の不動産売買の手続きが進めることができます。別途、不動産会社に相談することなく手続きができるところが大きな違いでしょう。
任意売却依頼時にかかる費用について
弁護士に任意売却を依頼するときは、原則として費用がかかりません。しかし、行政書士の場合は相談費用が発生します。ただし基本的には不動産の売却益の中から行政書士への報酬が支払われるため、費用がそれを上回ることはありません。
売却が成立しなかった場合は、相談費用の請求をされないことがほとんど。しかし行政書士のなかには任意売却の可否にかかわらず、作業の実費分の報酬を請求するところもあります。相談の前に報酬形態を確認しておきましょう。
司法書士との違い
債務のバランスを調整してくれる
司法書士に任意売却の相談をする場合、全体的な債務のバランスを考えて手続きを進めることが可能。例えば任意売却の相談をする前に、ほかの資産や債務の状況も見てもらうことによって任意売却をせずに債務整理をする選択できます。
具体的には債務状況の確認、任意売却以外の債務整理の検討、家計再生の相談など。任意売却をしなければならなくなった原因から解決をしてくれるでしょう。債務バランスの調整であれば、ファイナンシャルプランナーの資格を持つ行政書士、もしくはファイナンシャルプランナーとつながりのある行政書士がおすすめです。
任意売却依頼時にかかる費用について
司法書士に相談する場合も、任意売却で出た売却益から相談料が支払われます。任意売却が成立しなかったときの支払いは発生しません。
司法書士への主な費用は抵当権の抹消登記、仲介手数料、相談料など。司法書士によっては、相談料が無料の場合もあるため、複数の司法書士を比較してから依頼しましょう。
不動産売却会社との違い
不動産買取の手続きと費用が異なる
不動産売却会社に相談するときの特徴は、買取費用が安くなってしまうこと。一般的な任意売却の場合は、不動産業者を仲介して売却を行います。それに対して不動産売却会社で依頼する場合は、不動産会社が対象物件のリフォームをして付加価値をつけて再販売へ。リフォームにかかる費用や購入者が見つかるまでの管理費用が必要になるため、買取価格が安くなる傾向があります
しかし、不動産売却会社に買取してもらうことにより、事前のリフォームやクリーニングなどのメンテナンスが必要ありません。通常の任意売却では買取価格を上げるためにメンテナンスをする必要があり、その費用は債務者が負担することになります。そのため不動産売却会社へ直接相談・依頼をすれば、現状のまま買取依頼ができて手間を減らせます。
ただし不動産売却会社で任意売却を行なって、それでも債務が残ってしまう場合は、その後の債務整理は自分でやらなくてはなりません。その点では、最後まで債務整理をしてくれる弁護士、行政書士、司法書士の方が安心です。
任意売却依頼時にかかる費用について
不動産売却会社に支払う必要となる費用は、基本的に不動産売買にかかる仲介手数料。そのため、自分で債務整理を進めて不動産売買を専門家に任せる選択肢ができるでしょう。
しかし、安全に債務整理をすすめるには、弁護士、行政書士、司法書士となど専門家とのつながりがある不動産売却会社がおすすめ。任意売却で債務を完済できる予定であっても、予想よりも実際の売却額が低くなって債務が残ることや任意売却を知らない不動産会社とのトラブルも考えられます。依頼前に不動産会社と相談をしてから慎重に進めましょう。
銀行との違い
債権者に直接相談できる
銀行に相談する大きな特徴は、お金の借入先である債権者に相談できること。任意売却をするときには、必ず債権者である銀行の許可を取らなくてはなりません。銀行への相談は、弁護士などの仲介をせずに直接的に任意売却の相談ができるところが特徴です。
今後の債務計画が立てられる
銀行では任意売却の検討と同時に、これまでの返済状況や今後の返済計画なども相談が可能。債権者との直接相談になるため、事前に債務計画を考えてから相談しておくと良いでしょう。
一方で銀行のみの任意売却相談は、ほかの専門家への相談よりも法律的な相談ができないこともネックです。銀行は任意売却のサポートや代行をする機関ではなく、お金を貸している機関です。それを把握したうえで難しい手続きに不安がある場合は、弁護士や司法書士、行政書士に依頼しましょう。
任意売却を弁護士に依頼したときの費用
任意売却を弁護士に依頼した場合、原則として費用は発生しません。不動産会社の仲介手数料や登記費用などは売却代金から支払われるため、印紙代などが発生しますが債務者の持ち出し費用はほぼないと考えてよいでしょう。
任意売却で一番金額が大きいのは不動産業者に支払う仲介手数料ですが、これは「成約価格の3％＋6万円＋消費税」が上限となっています。仮に2,000万円で売れた場合は以下のようになります。
60万円（2,000万円の3％）＋6万円＋5.28万円（消費税）＝71.28万円で、成功報酬になるため任意売却が成立しなかった場合は費用が発生することはありません。これに債務整理が必要になれば弁護士費用がかかります。
どのような弁護士事務所に依頼すると良いのか
弁護士事務所は任意売却に関する相談を受けても実際に不動産売却を行うのは不動産会社になります。したがって不動産会社と提携していて、これまで任意売却の実績が豊富にあるところを選ぶと失敗する可能性は低くなります。
債務整理を前提とした相談をすると相談料が発生する場合があります。まだどうすべきか明確になっていない段階では任意売却に関する相談料が無料となっている弁護士事務所を探した方が安心できるでしょう。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。