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銀行
住宅ローンが払えないときは銀行で任意売却がおすすめ
住宅ローンの支払いを滞納すると、最終的に所有しているマンションと一軒家は手放すことがほとんど。裁判所からの差し押さえや競売などにかけられるため、住人は出ていかなければいけません。
競売をしても住宅ローンが全額返済できないケースも。住宅ローンが払えないときは差し押さえや競売となる前に、任意売却をするのが有効でしょう。住宅を手放してしまうことには代わりありませんが、話し合いによっては残ったローンの返済を軽減することが可能です。
また、住宅ローンを組むときに計画的に始めたとしても、ローンの返済中に思わぬアクシデントに見舞われることもあります。最初から住宅売却をすることを念頭において住宅ローンを組む人はいません。しかし、トラブルが起きたときでも十分対処できるように、準備や対処法を備えておくと安心でしょう。
ここでは、住宅ローンが払えない場合に必要な任意売却と銀行に委託する場合のポイントをご紹介します。
任意売却とは
任意売却とは、債務者が住宅ローンの借入金が返済できなくなった場合、債務者・債権者・担保物件を買う第三者（買い手）が話し合い、合意した売価価格で買い手に売却することを言います。債務者は売却代金を住宅ローン返済にあて、債権者は担保不動産の抵当権を抹消。債務者は、物件売却後もローンが残ってしまうこともあります。
競売とは
担保としていた不動産を強制的に売却すること。ローンが正常に返済できない場合、お金を貸している金融機関は残っているローンの全額返済が要求されます。返済が行なえないと判断された場合、金融機関は担保にしている土地や建物などを強制的に売却。その売却代金から貸した金額を回収します。
裁判所は競売を行うことにより、物件所有者の同意なしに売却することを容認。競売は、物件の所有者に代わり物件の購入者をオークション形式で決定します。住宅ローンを滞納しつづけたり、延滞を繰り返したりすると、ローンを分割で返済する権利がなくなることを覚えておきましょう。
銀行で任意売却を行うときに注意したいこと
住宅ローンが支払い不能となり物件を手放しても、売却額が住宅ローンの残額より多いときや、足りなくとも自己資金を追加して支払えるときは、借入金の解消が可能。問題は、物件を手放しても、その売却額が住宅ローンの残額より少なく、借入金が残ってしまうオーバーローンになってしまうときです。
任意売却を検討するのは、「すでに住宅ローンを滞納している場合」か「まだきちんと返済しているが支払えなくなることが分かっている場合」のいずれか。
融資を受けている銀行へ駆けこみ任意売却をお願いすることは、「あなたから借りているお金は返せません」ということと同じです。言われた側の銀行としては、すぐに回収を行える手はずを整えると考えておくと良いでしょう。支払い相談であれば、早めに行ない任意売却以外の選択肢が考えられるときに行うのがおすすめです。
オーバーローンとフルローン
住宅を購入するときは、自己資金として頭金や諸費用などを用意してから住宅ローンを組みます。しかし、物件の価値以上の融資を受ける「オーバーローン」、頭金や諸費用分を出さずに「フルローン」で住宅ローンを申込するケースもあります。
オーバーローン
住宅ローンを組むとき、物件の価値以上の融資を受けることを「オーバーローン」といいます。
住宅購入の諸費用には、印紙税・登録免許税・不動産取得税・火災保険料などのほか司法書士、金融機関に支払う手数料も必要。オーバーローンはこの費用も含めてしまうローンの審査を出します。
住宅ローンでは、諸費用は含めずに組むことが一般的ですが、金融機関によっては、諸費用も含めて住宅ローンを組めるところも。事前に相談してから利用をするのが安全でしょう。
ほかにも「引越し代も欲しい」「家具家電を新調したい」という理由によりローンの使い道が逸脱すると違法となるため注意が必要です。
フルローン
頭金や自己資金を出さずに、住宅の購入価格をすべて借入金で用意することを「フルローン」といいます。購入価格は、頭金2割を用意し、土地代と建物代で8割程度までがローンでといわれていました。そのため、諸費用は別途、購入価格の1割程度が必要になり、フルローンが活用されています。
フルローンは、事前に金融機関との相談が必要。ほかにも住宅価格以上のローンを組むオーバーローンや頭金ゼロで組むフルローンも、借りる金額と支払利息が多くなることを把握しておきましょう。
住宅ローンを組むときの注意点
住宅ローンを組むときに指標は、融資金額の「年収倍率」が目安。年収倍率は「住宅ローン総額÷年収」で計算され、だいたいは年収の5～7倍程が借入可能額とされています。さらに夫婦で住む場合は、夫婦二人の収入を合わせた世帯年収で借入額を計算することも。
住宅ローンの金利は「固定金利」と「変動金利」の2種類あります。固定金利は、借入時から金利が固定されずっと変わらないローンのこと。返済額が変わらないため、将来の返済計画が立てやすくなるのが特徴です。
一方、変動金利は定期的に金利が見直されることも。ローン金利は、固定金利より低く設定されているため、返済中に金利が上昇しなければ低金利で利用できます。しかし、金利が上昇すると返済額も上昇するリスクがあるため注意が必要でしょう。金利の上昇でローンを借り換えれば回避できますが、改めてローンの審査が必要になることや、借り換え手数料が発生するため注意が必要です。
銀行で任意売却をするメリット
銀行との任意売却は、いわば融資をしている当事者と話し合うことにつながります。任意売却に応じてくれれば、その後のローン返済交渉が楽になるでしょう。銀行で任意売却をする場合は、宅建免許を持っている不動産会社に依頼することが一般的です。
銀行で任意売却を行うデメリット
銀行によっては、任意売却に応じず競売になるか引き続きの返済を求めてくることも。さらに物件にたいして複数の債権者、債務者に保証人・連帯保証人がいれば話し合い対象者が増えます。その結果、任意売却の交渉は複雑になるでしょう。
銀行の対応で難色を示されたときや複数の交渉対象がいたときは、第三者である弁護士や不動産会社などに相談・依頼をして任意売却をすすめることがおすすめです。
任意売却の流れ
1.相談して依頼業者を決める
任意売却は、不動産取引のひとつ。実際にすすめるときは専門知識と経験が必要になるため、専門業者に直接相談するのがおすすめです。
具体的に売却方法とスケジュールについて、不安なところや不明点などを質問。ほかに他社と比較をしたうえで信頼関係を築けるかを検討します。
2.現状の把握
不動産の売却を決めたなら、自分の現状を説明します。住宅ローンの残債額や滞納、管理費・修繕積立金の滞納、税金の滞納の有無、債権者の人数、保証人や連帯保証人の確認、住宅ロー以外の債務など詳しく話すことがポイント。
多重債務になっている、連帯保証人が離婚相手で直接連絡を取りたくないなど、個人個人の事情があります。本当に任意売却が必要なのか話し合うなかで、売却方法とスケジュールを決めましょう。
3.不動産価格調査
不動産物件の価格査定を実施。業者が売却物件を訪問し、業者の持っている査定ノウハウと近隣相場、取引事例をもとに価格査定が行われます。
業者は査定結果を資料とともに、債権者へ開示し販売価格の同意を交渉しますが、販売価格の最終決定権は、債務者に融資をしている債権者または抵当権者。債権者が独自で査定して販売価格を決定することもあります。
4.媒介契約の締結
任意売却をする不動産会社を1社決定し、その業者と媒介契約を締結。業者はこの契約がないと債権者や抵当権者と交渉することができません。任意売却の場合は、専任媒介契約以上になるので確認が必要でしょう。
ちなみに不動産の媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約3種類。一般媒介契約は同時に複数の業者と契約し売却を依頼できますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約は他の業者と契約できません。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、定期的に業務状況の報告を受けることが可能。媒介契約した後に、業者は債権者との交渉や売却活動などをスタートできます
5.債権者との交渉
業者が金融機関などの債権者へ、債務者（自分）から任意売却の依頼を受けたことを連絡。各債権者と販売価格やスケジュールなど個別に交渉していきます。
6.販売の開始
債権者や抵当権者から任意売却の許可が出ると、すぐに不動産の販売を開始。不動産販売のときは、近隣住民に住宅を売却していることがわからないようにしたいケースもあります。事前に情報開示を制限したい場合は、販売方法の希望を含めて相談しておきましょう。
不動産販売の情報は業者間情報システムや各種ポータルサイトの掲載など、さまざまな売却活動があります。場合によっては購入を検討している方向けに物件見学の対応をすることも。不動産売却が滞りなく進むようにするため、内覧はできる限り協力しましょう。
7.購入申し込み者の選定
不動産を購入してくれる買主を選定。売却側の本音としてはより高値を希望しますが、購入する側に取ってはより安いほうが良いのは当然のことでしょう。売買価格だけでなく、引き渡しの時期なども考慮して買主を決めていきます。
8.債権者の同意を取り付ける
売買価格や返済計画などを提示して債権者・抵当権者と任意売却後の残債（ローンの残額）に対する交渉へ。売却に関わる仲介手数料や抵当権抹消費用など、自分の各滞納金や引越し費用も含め同意を得ます。
9.売買契約の締結
すべての債権者が同意すれば、不動産を購入する買主と売買契約を締結。この段階で、物件の明け渡し日や引越しの日などを具体的に決めていきます。
10.決済（抵当権の抹消と所有権の移転）
抵当権や差し押さえを抹消して不動産を引き渡し。売買代金を買主から受け取り、債権者への返済をした後、司法書士に必要書類を預けて手続きは終了です。
任意売却は、表面的には通常の物件売買と変わりませんし、引越し費用がある場合は債務者に支払われます。
費用
任意売却を行う場合は、売買代金のなかから清算できる費用があります。
- マンションなどで滞納した管理費・修繕積立金
- 滞納した固定資産税・住民税
- 抵当権抹消費用
- 抵当権解除の書類作成費用
- 不動産会社への仲介手数料
- 債務者の引越し代
任意売却のメリット
任意売却のメリットがあるという場合には、競売と比較することが多くあります。
売買価格
競売の場合、市場価格の5割から7割で取引されます。任意売却では、市場相場と同様の価格で販売可能。住宅ローンの返済額も減らせるところが魅力のひとつです。
引越し費用
競売の場合、売却額からは差し引きないので自分で負担。任意売却では売却額の中から費用を捻出するため、その金額はローン返済に当てずに引越し代として受け取ることが可能です。
ローンの残債
競売の場合、任意売却よりも多く残る可能性が高く一括で返済を求められます。任意売却では、競売よりも少なくなる可能性が高く、無理ない範囲で分割返済が可能。返済方法は債権者との交渉の中で決定します。
任意売却を依頼するときのポイント
自分の現状と希望を考慮したうえで依頼相手を決定。任意売却だけでは解消できない債務があり、債務整理が必要な場合は弁護士、司法書士、行政書士などの専門家へ相談しましょう。
弁護士への依頼
債務整理と得意とする弁護士に依頼がおすすめ。債務整理には任意整理や個人再生、自己破産など手続きの種類があります。手続きの違いはもちろん、自分に合う手続きや交渉などに合わせて経験と実績がある弁護士を選びましょう。
司法書士
任意売却で売買契約の締結のときに登場する司法書士。不動産の所有者を変更する書類を作成するときは司法書士の手を借ります。
ほかに、裁判所や法務局に提出する書類、相続関係の書類の作成にも対応可能。 認定司法書士に限り、簡易裁判所で代理権や示談交渉権を持っているため、債務額が貸し手一社につき140万円までであれば、その債務整理を行うことができます。ただし、司法書士は行動に条件があるため、債務整理の中でも任意整理をしたい場合に相談しましょう。
行政書士
行政書士は法律に沿った書類作成のプロ。しかし、資格の特性上は裁判所、法務局、検察庁へ提出する書類は手がけることができません。このことから自己破産や民事再生などの債務整理の手続きと書類作成は対応不可です。
ただし、本人が直接債権者と話し合うための書類である債務弁済の提案書や、その結果の文書化を代行することは可能です。
任意売却以外に問題があれば専門家へ相談
任意売却を銀行に依頼する場合は、その銀行が住宅ローンの債権者のケース。任意売却は不動産取引にあたるため、不動産会社と売買契約の締結のときに司法書士が必要となります。
ほかにも任意売却で残債となるオーバーローンとなった場合は、交渉の中で返済計画を立てることができれば弁護士に依頼する必要はありません。
現状、多重債務を抱えている方や離婚問題を抱えている方、相続相談をしたい方などは法律の専門家への依頼がおすすめ。任意売却だけでは解決できないような問題があるときは、法律問題においてすべて相談ができる弁護士に依頼しましょう。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。