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行政書士
ここでは任意売却を行政書士に依頼する場合の知っておきたい情報や注意点について紹介しています。
行政書士とは？
行政書士は官公署や役所に提出する書類を作成するスペシャリストであり、つまり官公署に係る申請や書面の提出であれば、行政書士の業務に触れることが多いでしょう。
例えば、飲食店などを始める際に必要な営業許可をとるための書類作成や申請を行ったり外国人が日本で暮らしていくために必要な在留資格認定許可などの申請を行ったりすることも。行政書士は上記のような、人が生活をするために必要な申請を手続きする専門家です。
具体的な仕事内容
行政書士の仕事は挙げればきりがないほど存在し、1万を超える種類があります。その点を踏まえると行政書士は許認可のプロフェショナルと言えるでしょう。
本人が官公庁へ申請の手続をするには、知識不足により何回も申請書類を修正する必要があり、手間と時間が掛ることも。日常生活しているだけでは知ることのない専門的な知識が必要となりますので、これらの申請には行政書士の手を借りる必要があります。
営業許可
業種によっては会社を設立した後、すぐには営業を始められない職種もたくさんあります。例えば、不動産業なら不動産免許、旅行業なら旅行業許可、医薬品販売なら医薬品店舗販売許可など、特定の業務をするためにはさまざまな営業許可が必要。その営業許可の申請に携わります。
土地開発・農地転用
購入した土地や、土地を相続したときなどその土地を利用して建物を建てる、駐車場にするなどの方法で活用することがあるでしょう。そのような場合は「土地開発許可」や「農地転用」などを申請する必要があります。
外国人在留資格（ビザ）・帰化
外国人が日本に滞在するためには、「在留資格（ビザ）」が必要。仕事であれば「就労ビザ」、留学であれば「留学ビザ」など、様々な種類のビザが存在し、それらを申請し、許可を得なければ外国人は日本に滞在することができません。
成年後見
成年後見とは、対象者が成人しているにもかかわらず判断力が不充分で、自力で法律行ため等を行えない状況に陥っている人のために、第三者が契約を交わしてそれらの行ためを代行するといった法制度です。
遺言や相続手続き
行政書士の仕事は遺言や相続などにも及びます。相続に関する行政書士業務は、相続人を決定や、遺産分割協議書の作成など。また、故人の自動車の名義変更や生命保険金の請求を補助するなどの仕事に関与する場合もあります。
行政書士にしかできない仕事
行政書士は幅広い業者内容を持っていますが、上記のように関与することができない仕事もあります。行政書士に限らず弁護士、司法書士、税理士などの士業にはそれぞれに専門分野が存在するため、内容によって相談、依頼する士業を選ぶ必要があるでしょう。
裁判に関する仕事
裁判所・検察局・法務局などに提出する書類の作成を行うことはできません。これらは基本的に弁護士や司法書士の専門領域になります。
相手との交渉
相手との示談交渉は基本的に弁護士にしかできず、その交渉をアドバイスすることもできません。
会社や土地の登記
会社設立時の法人登記や土地・家屋の所有権の登記は、法務局に関わることであり、行政書士の仕事の範囲外。弁護士や司法書士に依頼することになります。
税金に関する仕事
税務申告、税務書類の作成などの税金に関しての仕事は税理士の専門領域になるため、行政書士は関与できません。
行政書士の依頼費用（一例）
行政書士の書類作成報酬については、法律による規程が存在していません。そのため、依頼する行政書士によって書類作成に関する報酬の価格設定が違います。行政書士は数が多いため、価格競争が激しくなっており、事務所によってかなり差が生まれることもあります。
- 飲食店営業許可申請：5～10万円
- 宅地建物取引業許可申請（新規）：5～20万円
- 建設業許可申請（新規）：5～25万円
- 一般乗用旅客自動車運送業許可申請：30～100万円
上記したものだけでもかなり金額に差があることがわかるでしょう。これらはあくまでも相場ですので、理想としては複数の行政書士事務所に相談して見積もりを出してもらうことがおすすめ。比較してから行政書士に依頼をするようにしてみてください。
行政書士に任意売却を依頼するメリットは？
任意売却自体には行政書士の介入は原則必要ありません。任意売却は複雑な手続きや債権者との交渉を除けば通常の不動産売却と同じですので、一般的には専門の不動産会社に依頼します。
しかし、任意売却後に債務が残り、債務整理をしなければならない状況では弁護士や司法書士といった法律の専門家へ依頼することが必要です。
行政書士の債務整理について
行政書士は官公署、役所に提出する書類を作成することを専門としているため裁判所、法務局、検察庁へ提出する書類に関しては、手続きをすることができません。しかし、任意整理に関しては、弁護士や司法書士を通さず、依頼人が直接債権者と交渉することを条件に、行政書士が債務の弁済方法の提案書の文書化を代行することは可能です。
上記を踏まえても、債務整理に関しては弁護士や司法書士に依頼するメリットの方が大きいため、基本的には弁護士や司法書士へ依頼をするほうが良いと言えるでしょう。
任意売却、その後の債務整理を見通しても行政書士に依頼するメリットはないでしょう。任意売却はその専門である不動産会社に依頼し、債務整理は弁護士や司法書士といった債務整理に関する手続きが可能な士業に依頼するのが良いと言えます。
ただし司法書士には債務整理について関与できるものとできないものの範囲が決まっているため、まずは自分の経済的な状況を把握、理解してから依頼をすることが必要と言えます。
行政書士の選び方
行政書士の専門分野を聞く
行政書士はとても業務内容の幅が広く、それぞれの経験などによって専門分野、得意分野が違います。まずは自分の相談内容に対しての知識や経験があるかはとても重要。必ず確認するようにしましょう。
行政書士には対応することができない内容もあり、その際にしっかりとできない旨を説明することが必要。対応できる他士業を紹介してくれるのかも選び方のポイントです。
メリットだけではなくデメリットもきちんと説明
行政書士に依頼して申請をしてもらう際に、成功時の話だけではなく、不許可となってしまう可能性があればその確率や理由などをきちんと説明してくれるかを確認しましょう。
依頼者との相性
一言に行政書士とは言っても相手も人間。話しやすい（相談しやすい）、説明がわかりやすい、安心できるなどは相談するうえでとても大切なことですので、実際に会った時の印象にて相性を確認すると良いでしょう。
事務所へのアクセス
行政書士に依頼したからには相談や手続きのためにその事務所に通うことが必要。交通の便の良さなど、自分が行きやすい場所に依頼するのがおすすめです。
他士業との比較
弁護士
メリット
任意売却は通常の不動産売却と同じですので、基本的に弁護士が介入する必要はありません。しかし、任意売却後の残った債務について、自力では返済することが困難な場合に関しては、弁護士や司法書士に相談、依頼をする必要性があります。
任意売却によってローン残債を完済できてしまう人は特に弁護士は必要なく、仮に任意売却で返済しきれなくても、残った債務の自力返済能力があるような人も弁護士は必要ありません。
そのため、弁護士に任意売却を依頼する場合のメリットと言えるのは任意売却後の残債の債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）を行えるというところです。任意売却の手続きは依頼した不動産会社が行いますが、その後の債務整理に関する手続きをスムーズに行うことができるため、状況に応じて弁護士に依頼することも考慮しましょう。
しかし、債務整理を弁護士へ依頼した場合は手続きに掛かる手数料について、任意売却の費用とは別に掛かってしまいます。自費で捻出しなければならないことも頭に入れておきましょう。
デメリット
弁護士に債務整理を依頼すること自体にはデメリットはありません。しかし、債務整理をすること自体で生まれるデメリットはあります。
債務整理を行うと、信用情報機関に事故情報が登録（いわゆるブラックリスト入り）されるため、登録期間は5年間。その期間中はクレジットカードや新たな借入をすることは難しくなってしまいます。しかし、いずれにせよローンの返済が滞ってしまえばいつかはブラックリストに載ってしまう可能性が高いため、このデメリットを避ける必要はありません。
費用
- 任意整理：着手金3〜5万円
成功報酬は減額された借金額の10%ほど - 個人再生：着手金20〜30万円
成功報酬は再生計画が認められれば10〜20万円 - 自己破産：20〜30万円
成功報酬は認められれば10〜20万円
司法書士
メリット
弁護士と異なり、債務整理について介入できる範囲が限定されています。債務が140万円以内である場合は司法書士のほうが弁護士より費用が安く依頼しやすいメリットがあります。
デメリット
債務整理で個人再生や自己破産を選んだ場合、司法書士は法定代理人になることができません。債務者本人が書類作成の際に裁判所へ出頭する必要性があることや自己破産時の予納金が50万円(弁護士の場合は20万円)必要です。したがって、任意整理を選び、かつ債務が140万円以内である場合には司法書士への依頼がすすめられます。
費用
司法書士は個人再生や自己破産についても書類作成人として手続きに関与することができます。
- 任意整理：着手金2〜3万円
成功報酬は減額された借金額の10%ほど - 個人再生(書類作成）：20～30万円程度
- 自己破産（書類作成）：12〜20万
不動産会社
任意売却については、一般の不動産業者でも行うことができます。しかし、普通の不動産売買とは異なり、任意売却には法的な知識や経験が必要でしょう。一般的な不動産業者よりも、任意売却に対する知識とノウハウを持った専門家や任意売却コンサルタントに不動産仲介業者に依頼することによるメリットが大きいです。
一般の不動産業者は通常の不動産売買の専門知識には長けているため、物件の広告や売り方などの販売力は高く、その点に関しては依頼するメリットがあると言えます。任意売却後の債務整理などを視野に入れると、弁護士や司法書士との提携がある専門の業者に依頼するのがおすすめです。
専門業者選びのポイント
顔がわかるかどうか
最近ではインターネットを通して業者を見つける方が多いため、その業者の相談員の顔写真やプロフィール、会社の身元の情報などがしっかりと記載されているのかなどを確認することが重要。任意売却は業者との信頼関係が大切なので、しっかりと見極められるようにしましょう。
対応実績があるか
ホームページ上に実績として件数などを載せている業者は多いですが、件数の多さよりも重視するべきなのは、具体的な事例が掲載されているかどうか。また、相談をしたろきに現状を把握した上で、解決するための具体的な方針を示してくれるかがポイントです。行政書士の場合は対応しているところにも限りがあるため、事前確認が必要でしょう。
任意売却後のアフターフォローの体制が整えられているか
任意売却が無事に成立しても「引越し先の紹介や引越し費用の交渉をしてくれない」「残債務の分割返済交渉に精一杯取り組んでくれない」といった仲介業者も。任意売却後の段取りや今後のサポートがどうなっているかなども詳細に確認しておく必要があります。
手数料に不透明な点がないか
仲介業者の中には、不動産の販売促進費や任意売却申請費の請求、コンサルティング料などを要求する会社があります。任意売却は基本的に売却した代金から配分されるため、持ち出しで費用を負担することはありません。任意売却に係る費用が詳細に説明できない仲介業者は避けた方が良いと言えるでしょう。
任意売却の諸費用
- 不動産仲介手数料
任意売却の不動産仲介業者に支払う手数料は一般的には物件価格の約3％です。 - 登記費用
不動産についている抵当権を抹消する登記の行政書士報酬と登録免許税です。 - 不動産鑑定費用
不動産鑑定士による鑑定は必ずしも行われるわけではありません。 - 延滞している固定資産税
住宅ローンの支払いが困難なケースに関しては、固定資産税も滞納している場合があり、売却後に納税する必要があります。 - 滞納しているマンションの管理費
売却対象の物件がマンションである場合、毎月発生する管理費、修繕費なども諸費用の対象となります。 - 引越し費用
債権者との交渉次第では20～30万円を引っ越し費用として確保できる場合があります。必ず認められる訳ではないので、必ず相談、確認をしましょう。
任意売却の流れ
一般的に任意売却成立までに要する期間は3〜6ヶ月ほど。任意売却が成立しても、売却価格から返済しきれなかった住宅ローンは残ります。そのため任意売却成立後に残ったローンをどのように返済していくのかを債権者と話し合うことが必要。この返済計画が売却後にはかなり重要になるため、信頼できる行政書士に依頼しましょう。
1.住宅ローンの支払い延滞
住宅ローンを半年程度滞納すると保証会社が債務者に代わって、滞納している住宅ローンを銀行に一括弁済（代位弁済）。債権者という立場が代位弁済をした保証会社に移ります。任意売却の交渉は、この代位弁済後の保証会社や保証会社が委託している債権回収会社との間で行われます。
2.不動産業者との仲介代理契約
特定の不動産業者と専属専任媒介契約を締結。契約が締結されると他社の不動産業者への依頼、所有者が自分自身で買主を探すことができなくなります。
3.不動産の査定
仲介業者が物件調査を行い、売却価格を査定。基本的に査定に住宅ローンの残債務が考慮されることはなく、近隣の相場と同程度になることが多いです。
4.債権者/抵当権者との交渉
不動産に担保をつけている債権者（担保権者）とどれくらいの金額であれば担保を抹消してくれるかを仲介業者が交渉します。
5.売却活動
債権者との合意を得ることができたら不動産の売出しへ。一般的な物件と同様にチラシ、インターネットなどを使用して広告を出します。
6.売買契約
買い手が見つかれば買受人と売買契約を結び、引渡しの日にちなどを決定します。
7.決済
売買契約からおよそ1ヵ月後、銀行に債権者や行政書士などが集結。売買代金の決済をして、買主名義へ所有権移転登記を行います。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。