任意売却の適用条件

任意売却は返済が苦しい、または今後の返済が難しくなりそうだからと無条件に行なえるものではありません。ここでは、任意売却を実行するために必要な条件を解説します。

1.保証会社による代位弁済と期限の利益の損失

任意売却を行なうには「住宅ローンの返済滞納」と「期限の利益の喪失」の2つが前提条件になります。

住宅ローンの返済滞納が必要な理由としては、住宅ローンを滞納していない状態では自宅を売却する必然性がなく、債権者である銀行から任意売却の同意をなかなか得られないためです。期限の利益というのは毎月決まった金額を支払うことを条件に返済期限の猶予をもらえるというもので、滞納が3～6ヶ月程度にまで及ぶと債務不履行により期限の利益を喪失することになります。

期限の利益を喪失すると、債権者は債務者と保証委託契約を結んでいる保証会社に対し、債務者に代わって住宅ローンの一括返済を求めます。これを代位弁済といい、代位弁済後は債権者が保証会社に移行し、債務者は保証会社に対して元金と金利・延滞利息を含んだ金額を一括返済しなければいけません。

けれど、代位弁済が行なわれるようなケースの多くが一括での全額返済は難しいため、この段階になってから任意売却という選択肢を取れるようになります。

2.税の滞納で住宅を差し押さえられていない

所得税をはじめとする国税や固定資産税・住民税などの地方税を滞納している場合、住宅を差し押さえられてしまう可能性があります。税金の未納で差し押さえられた住宅は売却できないため、任意売却を行なうには市役所や役場などの行政機関と交渉して差し押さえを解除してもらわなければいけません。差し押さえを解除してもらうには、原則として滞納している税金の一括支払いが必要です。

ただし、住宅ローンの残債が多くて公売にかけられるとローンを完済できない場合は、市役所との協議により例外として税金の一部を支払うことで差し押さえを解除してもらえる場合があります。公売にかけられると一般市場で売却するより安い値段しか付かない可能性もあるほか、不動産鑑定士や公売にかかる費用も請求されるため、注意しましょう。

3.売却活動期間がしっかり確保されている

任意売却が開始されると、売却活動期間が設けられます。債権者によって決められた売却活動期間内であれば、売買が完了するまで住宅にそのまま住むことが可能です。

売却活動期間内に買い手が見つからなかった場合、住宅は競売にかけられます。ただし、競売は裁判所のスケジュールによって進行するため、競売の準備期間（約5ヶ月間）も任意売却は可能。競売が開始されると債権者によって売却価格や引っ越し費用などに厳しい条件が付く可能性があるため、有利な条件で進めたいのであれば売却活動期間内に任意売却できるように動きましょう。

4.市場価値のある物件であること

任意売却の対象となるのは、金融機関から市場価値のある不動産として抵当権が設定されている土地建物です。

ただし、抵当権が設定されていても建築基準法に違反した建ぺい率や容積率が超過している物件の場合、売却できず、競売にかけられてしまう可能性があります。また、道路と接していない土地や市街化調整区域の土地など建物を建築できないような土地は市場価値が低く、売却活動期間内での売却が困難になることも。

そのため、任意売却するには市場価値の高い不動産である必要があります。

5.連帯保証人の同意を得ている

住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けている場合、任意売却するには連帯保証人の承諾を得る必要があります。なぜなら、任意売却後の残債にも連帯保証人に支払義務が生じるからです。任意売却後に支払いが難しくなったり債務者が自己破産することになったりした際、連帯保証人が債務者に変わって住宅ローンを背負わなければいけません。

そのため、任意売却を行なうほうが競売にかけられるよりも残債を減らしやすい、といったメリットを丁寧に説明し、連帯保証人から同意を得られるように動くことが重要です。

6.管理費・修繕積立金の滞納が一定額以上ない

戸建ではなくマンションを任意売却するケースだと、管理費や修繕積立金をどれだけ滞納しているかも任意売却が認められるかどうかのポイントになります。一定額の範囲であれば任意売却によって得た金額から債権者が支払いますが、滞納額が多額だと任意売却が認められない可能性があるため、注意が必要です。