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任意売却したけど買い手がつかない

住宅ローンを払い続ける見込みが立たなくなった場合、マイホームの任意売却を検討される方は多いでしょう。

苦渋の決断として売却を決断したとしても、買い手がつかない、あるいはやっと買い手が見つかったと思っても、売れなかったというケースも。

このページでは、任意売却の買い手がつかない理由や任意売却をうまく進める方法について解説します。どのように任意売却していけばいいのか理解して、一つずつ不安要素を消しておくことが大切です。

任意売却とは

そもそも任意売却とはどのような制度なのかについて確認しておきましょう。通常の売却や競売との相違点についても解説します。

任意売却とは何か

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に選択できる手段の一つです。売却しても住宅ローンが残る不動産に関して、ローンを組んだ金融機関の了承を得て売却すること指します。

住宅ローンを組む際に金融機関は抵当権を獲得するため、売却には必ず金融機関の了承が必要です。抵当権とは、債務者が住宅ローンの支払いをできなくなった場合に、対象の不動産を担保に取れる権利となります。

通常、住宅ローンの支払いを完了するまでは、自分の不動産であっても金融機関の了承なしには自由にできません。

通常の売却との違いとは

「任意売却」と「通常の売却」の明確な違いは、不動産売却後も住宅ローンの負債が残ってしまうかどうかという点です。不動産を売却して得た利益で、住宅ローンの完済ができる場合、任意売却をせずに通常の売却をすれば問題ありません。

任意売却という手段は、あくまでも「売却した後も住宅ローンが残ってしまう不動産」が対象となります。

競売との違いとは

競売も同様に、不動産を売却しても住宅ローンが完済できない不動産に用いられる手段です。「任意売却」と「競売」には一体どのような違いがあるのでしょうか。

任意売却では、不動産の売却を「自分の意思」で決定できます。ローンを組んだ金融機関への交渉は必要ですが、その他の手続きは通常の不動産売却と変わりません。明け渡しの時期も、自分で決められます。

一方競売は、金融機関が債務者の不動産の売却を裁判所に申し立てます。申し立てが正当であると判断された場合は、裁判所から強制的に売却命令が下り、一般入札が開始されるのです。

任意売却で買い手がつかない理由

販売価格が決められない売却よりは、少しでも売却金額が高く設定できる任意売却を選択したいものです。しかし、状況によっては買い手がつかないケースも。任意売却で買い手がつかないケースには、次のような理由が挙げられます。

購入希望者に室内を公開していない

任意売却は、自宅に所有者が住みながら売却を進めていくケースがあります。この時にネックとなるのが「内見」です。内見させない場合、買い手はつきにくくなります。

内見は購入検討者にとって大変重要な情報源となるため、可能な限り内見可能な状況を作りましょう。物件を見学してもらうことで、購入の意思を決めやすくなるからです。

まだ住んでいる自宅を他人に見せるのは抵抗があるかもしれませんが、任意売却を成功させるために内見の受け入れは重要。どうしても見せたくない場所については、写真で紹介する手もあります。

周辺相場より高い金額で適正価格になっていない

任意売却は競売とは違い、一般売却に近い価格を自分で設定できます。できるだけ高値で売って、ローンの返済資金を確保したいところです。

ですが、買い手は当然のことながら少しでも安く買いたいと考えるもの。不自然に高い金額をつけてしまうのは、売却に不利になるということを念頭に置いておきましょう。

相談する業者を間違えている

任意売却は債権者や共有名義人、連帯保証人など関係先との調整・交渉が必要な為、一般の不動産売却と比べて難度が高い物件です。任意売却を取り扱っていない通常の不動産業者では、スムーズな対応は困難でしょう。

任意売却は、任意売却を専門に扱っている業者に依頼することが大切です。

任意売却ができないケース

せっかく買い手が見つかったという場合でも、最終的に売却にまで至らなかったという悔いの残るケースもあります。理由として次のケースが想定されます。

任意売却の実行が期限に間に合わず競売になった

住宅ローン問題を放置していたために、任意売却のための時間が確保できず、最終的には競売をせざるをえなかったケースが多数存在します。

自宅を差し押さえられても、競売を回避する方法はあります。しかし対応を先延ばしにしていると、競売は避けられません。

住宅ローンの滞納からおおよそ6~7か月で「競売開始決定通知書」という書類が届いてしまいます。「督促状」「催告書」が届いた初期の段階で、金融機関や弁護士に相談するといった行動が大切です。

債権者の同意が得られなかった

債権者からの同意が得られなければ、任意売却は進められません。住宅ローンを完済するまで金融機関が抵当権を持っているため、勝手に売却はできないからです。

ですが、金融機関も住宅ローンが支払われずに競売で安く売却されるよりは、任意売却で少しでも多く貸したお金を回収したいと考えるでしょう。早めに正直に状況を話して、金融機関と交渉し同意を得るのが得策です。

共有名義人・連帯保証人の同意が得られなかった

住宅ローンの共有名義人や連帯保証人がいる場合は、こちらの同意も必要です。同意が得られなければ売却できません。

任意売却の同意交渉が長引くと、それだけ売却活動の時間が少なくなり、任意売却は成功しにくくなります。

任意売却をうまく進めるには

「任意売却ってそう簡単なものではなさそう…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。では任意売却をうまく進めるには、一体どのようにすればよいのでしょうか。ポイントは、次の通りです。

適切な価格を設定

不動産を売却する際に重要な点は「適切な価格設定」です。

とりわけ任意売却では「住宅ローンの返済にあてる資金を少しでも多く確保したい」という気持ちから、高めに設定してしまいたくなるもの。ですが、価格が高すぎるとなかなか買い手が見つからないのも事実です。

任意売却する時には、一般の不動産売却と同様に相場をよく調査する必要があります。不動産会社に協力してもらいながら適切な価格を調査して、売却に出しましょう。

金融機関との交渉

任意売却では、金融機関の同意が必要になるシーンが多々あります。任意売却を決める際だけではなく、価格の決定にも金融機関の同意が必要です。

任意売却では勝手に価格を下げることは許されません。価格を下げる場合や購入希望者から価格交渉を求められた場合には、必ず金融機関へ相談・交渉をしましょう。

スピード感を持つ

買い手が見つからないまま何もしないでいると、期限が切れて競売にかけられてしまう事態に。任意売却では、スピード感を重視して活動しましょう。買い手は見つからないのであれば、不動産会社に何度でも相談して、次の策を打つようにします。

任意売却では、なるべく早く買い手を見つけるために、売り手自身も積極的に売却活動に参加すべき。内見の依頼に備えて、可能な限りスケジュールを開けておきましょう。

よい不動産会社を選択する

通常の不動産売却と同様に、任意売却でも適切な不動産会社を選ぶことが肝心です。任意売却を専門的に取り扱っている不動産会社も存在します。

任意売却の経験値が浅いと、効果的な売却活動を行えない業者も。事情を理解して、スピーディーに動いてくれる不動産会社を見つけることが重要です。

難しい場合には法律事務所に相談

多くの場合、不動産取引に関して素人の方ばかりです。知識がなければ、何から着手すべきかわからずに、不安だけが募って目の前が真っ暗になってしまうかもしれません。

しかし、ここでただあきらめてしまっては、競売で大損します。自分だけでは任意売却が難しいと感じたら、ひとまず法律事務所へ相談してみるとよいでしょう。

専門家の的確なアドバイスを受けながら進められれば、複雑な売却も何とかいくもの。最後までベストを尽くすことが肝心です。

【監修弁護士事務所】
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