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任意売却後に買戻しはできる？押さえておきたいポイント
自宅をやむを得ず任意売却するという方の中には、任意売却後に買い戻しができるのかどうか気になっている方も多いのではないでしょうか。ここでは、任意売却後に買い戻しをする方法を紹介していきます。
任意売却後に買戻しをする方法
任意売却後に買い戻しを検討しているなら、親子間売買・リースバックの2つの方法があります。ここからは、両者の違いについて詳しく解説しています。
親子間売買（親族間売買）
親子間売買とは、その名の通り、親から子、もしくは子から親へと不動産を任意売却することを指しています（親族間の任意売却もあり）。不動産を譲渡するわけではなく、あくまでも購入する手続きのため、不動産会社と相談しながら価格を決定する必要があります。親子間売買は不動産の情報が市場に出回らないため、第三者に物件を売買したことを知られずに済みます。一括で購入できない場合は住宅ローンの利用も検討できますが、親子間または親族間での不動産の売買は、金融機関によっては融資が認められないケースもあります。親子間・親族間の不動産売買に強い不動産会社に相談してみましょう。
住宅ローン控除も条件をクリアすれば適用される可能性があります。とはいえ、良い面ばかりではなく、親子間売買にはデメリットも存在します。親子間での売買価格が相場とかけ離れている場合は、差額が見なし贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる恐れがあるので気をつけてください。また、相続時に親族間でトラブルとなるケースも少なくないため、親子間売買時には将来的な遺産の取り分を決めておくなどの注意が必要となります。
リースバック
リースバックは、住宅を売却した後で、買主と賃貸契約を結ぶ方法です。特徴として、売却後も現在の住宅に住み続けられるメリットがあります。固定資産税・都市計画税・修繕費などの費用負担がなくなり、毎月の支払額を一定にできます。リースバックは不動産会社などの買取専門業者が行っているケースが多く、素早く現金化できるため、ローンの返済が滞る心配が少なくなります。ただし、リースバックにもデメリットはあり、住宅ローンの残高が多い場合は売却価格が高くなり、家賃が高くなる恐れがあるでしょう。
任意売却後の買戻しのメリットとは
住宅ローンの支払いに困り任意売却した後でも、住宅を買い戻すことはできます。親子間売買・リースバックの場合は、住宅を任意売却しても買い戻せる可能性があります。ここでは、任意売却後の買戻しのメリットについて解説していくので、任意売却を検討している方は参考にしてください。
思い入れのある住宅を取り壊さずに済む
通常であれば任意売却後の住宅は、将来的にリフォーム工事が行われたり、取り壊されたりするリスクがあります。ところが、親子間売買では事情を分かっている家族が買い取り、リースバックでは買戻しの意思を伝えている不動産会社が買い取るため、現状を維持することができます。買い戻す際も、以前と変わらぬ状態で買い取れるので、思い入れのある住宅を取り壊さずに済むでしょう。
周囲に売却した事実を知られずに済む
任意売却をした後で、住宅を買い戻すことができれば、周囲に売却した事実を知られずに済みます。会社の売上が下がる、離婚により収入が減るなどの理由で、一時的に住宅ローンの支払いが難しくなるケースは少なくありません。後に、買戻しができる見込みがある場合は、親子間売買やリースバックで任意売却をするメリットはあります。先祖代々の受け継いでいる住宅を手放さずに済んだり、周囲に売却した事実を知られずに買い戻せたりと、様々な利点があるでしょう。
引越するコスト・手間がなくなる
任意売却後に買戻す場合、引越費用がかからないメリットがあります。リースバックを利用する場合は、仲介手数料がかからない可能性も。また、引越しにより、子どもを転校させる必要がなくなります。職場に近い距離に住居を構えていた方は、転居により通勤負担が増す心配もなくなるでしょう。
任意売却後の買戻しのデメリットとは
ここからは、任意売却後の買戻しのデメリットを解説していきます。任意売却後に買い戻すか、はたまた住み替えるかで悩んでいる方は、下記を判断材料にしてみましょう。
住宅購入費が高く付く
任意売却後に住宅を買い戻した場合、住宅の購入費用が高く付くケースは少なくありません。仮に親子間で売買した場合は、相場価格で買い戻せる可能性も。ただし、諸費用を考慮すると、売却価格よりも高く付く恐れがあります。また、リースバックの場合でも、売却価格の10～30％程度の割増になるケースが多いといえます。築年数に対して購入費用が見合わない可能性が出てくるでしょう。
経済的な負担が大きい
上述したように、任意売却後の買戻しは住宅購入費が高く付く恐れがあるので、金銭的な負担が大きいといえます。リースバックであれば、賃貸契約を結んでも途中で解除できるケースが多くなっています。将来的に買戻しをしないという選択肢も取れるでしょう。ところが、親子間売買では、買主は買戻されることを前提で購入しているため、買い戻さないと親子間でトラブルに発展する恐れがあります。後に相続問題も絡んでくるので、親子間売買をする前に、本当に買い戻せる余力があるかどうかライフプラン・資金計画を立てるべきでしょう。
任意売却後の買い戻しは難しい!?
任意売却後に住宅を買い戻す際に、リースバック業者や買主とトラブルになるケースがあります。買戻すまでの期間が長引くほど、第三者への売却やリースバック業者の倒産などで、買い戻せない可能性が出てくるでしょう。特に、任意売却後はネガティブな信用情報が登録される可能性が高く、新たに住宅ローンを借入できない恐れさえあります。仮に一般の銀行で住宅ローンの借入が出来ない場合、ノンバンクの住宅ローンという選択肢もありますが、銀行と異なり金利が高いというデメリットが存在します。
任意売却後の買い戻しを成功させるには？
任意売却後の買戻しを成功させるには、倒産リスクが低く、かつ信頼のおける買主・不動産会社と契約することが大切です。買戻しを計画していても、途中で第三者へ売却されたり、当初の計画より買戻しの価格が高くなったりして、買い戻せないリスクはゼロではありません。できる限り信頼のおける親族・不動産会社へ任意売却をし、将来的に買戻せる確率を高めましょう。また、任意売却では買戻し特約があり、買戻し特約を付けることで10年の時効が付きます。買戻し特約があれば、第三者へと売却されるリスクを低減できます。
まとめ
任意売却は慎重に進めないと、住宅を買い戻せないリスクがあるので注意が必要です。とはいえ、慎重になり過ぎて、何カ月も放置するのは危険です。住宅ローンの返済が滞ると、6カ月程度で期限の利益の喪失通知が届き、直ぐに競売の申し立てが行われます。催告書が届く前までであれば、金融機関との交渉次第では支払い期限を延期したり、返済額を減額したりすることも可能です。動き出しが早いほど、記入機関との交渉の余地があります。住宅ローンが払えなくて悩んでいる時は、専門家にできるだけ早く相談してください。