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任意売却とは?

任意売却とは住宅ローンなどの返済が困難な状況になった時に、そのまま何もせずに競売にかかるのを待つのではなく、債権者の同意を得た上で債務者が自らの意思で物件を売りに出し返済に当てる手法のことを言います。

通常売却と手続きは変わりはありませんが、売却後も住宅ローンが残ってしまう状況の中で行われるので、担保(抵当権)を外す必要があり勝手に進めることはできません。したがって売却金額も債権者が決定権を持ちます。

ここでは任意売却とは何なのか、メリット・デメリットや費用、依頼先など気になる疑問についてわかりやすく解説しています。

任意売却に関するさまざまな疑問に答えます

任意売却というのは広く一般的に知られた言葉ではありません。聞いたことがあってもその内容について詳しく理解している人は少ないでしょう。そこで任意売却についての基礎知識をまとめました。

任意売却と競売の違い

競売とは債務者が住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった際、債権者が回収のために裁判所へ申立をして強制的に売却することを言います。競売も任意売却も不動産売却には変わりませんが内容が全く異なります。

任意売却は競売と比べ売却金額が高く残債は分割可能。競売のように情報公開されないのでプライバシーは保たれ持ち出し金もありません。また交渉が必要ですが引越し費用を捻出できる可能性があるなどメリットが多いです。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には手持ち金の持ち出しが一切ない、市場価格に近い値段で売れる、引越し費用などの捻出も可能、近所に知られることがない、残債は分割返済も可能、リースバックでそのまま住み続けることも可能などのメリットがあります。

その一方でデメリットもあります。債権者の同意なしでは進められない、信用情報に掲載される可能性がある、連帯保証人の同意が必要など乗り越えなければならないハードルがあることも忘れてはいけません。

任意売却の期間

「住宅ローンを滞納しそう」「払えなくなりそうだ」と見立てがたったところで気になるのは、一体どのタイミングからいつまでの期間であれば、任意売却は可能なのかということです。任意売却で考えるべき期間について、分かりやすく解説しています。

どこに依頼すればいいの?

任意売却はそれを専門に行い弁護士と提携している不動産会社、あるいは不動産会社と提携している弁護士に依頼することをおすすめします。一般的な不動産会社だと債務整理を伴う任意売却に対応することができないからです。

その他に司法書士や行政書士なども考えられますが、司法書士は債権金額が140万円を超える案件には対応できず、行政書士の場合は法律に関する相談はできても、債務者の代理人として案件に係る受任業務はできません。

任意売却の流れ

任意売却は競売とは違い債務者が自ら動く必要があります。まずは任意売却専門業者へ相談し、物件の価格査定を行います。専門業者のプランに納得したら専任媒介契約を結び、その内容をもって債権者に任意売却への同意を得ます。

購入希望者が見つかったら審査を行い適切と判断されたら売買契約を締結。通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済されるので、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、引越しなどを行って任意売却完了です。

任意売却の費用はいくら?

任意売却の手続きを行うために最初に準備しなければならない費用というものはありません。任意売却を依頼した業者に支払う仲介手数料は「成功報酬」で、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれることになります。

したがって「任意売却を検討したいけど、業者に支払うお金が無いから無理」と諦める必要はありません。また交渉が必要になりますが売買代金の中から引越代や当面の生活費用を捻出してもらえる可能性もあります。

任意売却で持出し金が不要な理由は?

任意売却であっても、その他の不動産取引と同様に諸経費が発生します。しかし任意売却の場合、通常は売主が支払う諸経費について売却額から相殺できるため、債務者が事前に持出し金を用意する必要はありません。不要な費用を払ってしまわないように注意しましょう。

売却後に残った借金はどうすればいいの?

任意売却しても、残った借金を帳消しにすることはできません。まずは任意売却専門業者に協力してもらい、債権減額交渉にあたりましょう。それでも残る債務に関しては、少額ずつ無理のない範囲で返済していくことになります。

残債を返済できる見通しが立てられればよいですが、任意売却を検討する段階で残債返済が難しいと考えられる場合は、後になって慌てないために債務整理をすることを前提に弁護士と相談しながら任意売却を進めることをおすすめします。

任意売却をすれば分割返済もできる

住宅ローンの返済が難しくなって任意売却しても、売却額で全額返済できないことがあります。ローンの残債があれば返済を続けなければなりません。その場合、改めて安定した生活を取り戻すには、分割返済によって借金を返していくことが無難です。

任意売却ができないケースとは?

任意売却は市場の相場に応じて物件価格を決められるため、基本的には競売よりも高値での売却が期待できます。つまり債務者にとってだけでなく、債権者にとってもメリットの多い取引です。

しかし任意売却をするには複数の条件があり、債務者が希望したからといって必ずしも任意売却が成立するとは限りません。事前に任意売却ができないケースについて知り、いざというときに任意売却の手段が取れるよう、具体的な対策法を学んでおきましょう。

任意売却でも売れなかったら…

任意売却で売却が成立しなかった場合には、競売にかけられて自宅は売却されることになります。競売が成立して裁判所から売却許可決定の通知が来ると、交渉の余地は一切なく速やかに立ち退かなければなりません。

売れない理由としては不動産物件の状態が悪い、物件価格が相場より高い、売却情報の囲い込みなどが考えられます。任意売却を成功させるには依頼する専門業者の選択が重要で、事前に実績を調べるなど慎重に行わなければなりません。

住宅ローンが払えないときの任意売却以外の方法

住宅ローンが払えないときにできる行動はいくつかあり、そのうちの一つとして任意売却が挙げられます。しかし、債務者の状況によっては、任意売却ができないことも…。対策できないまま滞納期間が延びてしまうと、住宅を競売にかけられ、安く買いたたかれる上に、強制退去しなくてはならなる可能性があります。最悪の事態を免れるために、任意売却以外の方法も把握して、備えておくことが大切です。住宅ローンが払えない場合にとれる、任意売却以外の方法をまとめていました。状況に合った方法で住宅ローンが払えない悩みを解決しましょう。

借入先が複数あっても任意売却は可能

借入先が複数ある多重債務者でも、任意売却で借金問題の解決を目指すことは可能です。ただし自宅に抵当権が設定されている場合や差し押さえ等がある場合、全ての抵当権者から任意売却の同意を得なければなりません。

親子間売買とは?

通常の任意売却は、金融機関の合意を得て不動産を売却するため、引っ越しの必要があります。親子間売買は、親が子供へ自宅を売却するため、売却後も賃貸という形で居住が可能。メリットやデメリットがあるため、仕組みを理解したうえでの準備が大切です。

任意売却のよくあるトラブル

任意売却は特殊な不動産取引のため、依頼を受ける業者や会社には専門的な法律知識やノウハウが求められます。しかし、業者によっては知識やノウハウがないまま依頼を受けていたり、依頼者が任意売却について詳しくないのを逆手にとって法律で禁じられているコンサルティング料を請求したり、といった悪質なところも少なくありません。任意売却に関するトラブルを回避するには、相談先を慎重に選ぶ必要があります。

任意売却を行なうための条件

任意売却は返済が苦しいからと簡単に行なえるものではなく、保証会社による代位弁済や住宅の差し押さえの解除など必要な条件を満たさなければいけません。任意売却が成立しないということがないように、任意売却を行なうために必要な条件を押さえておきましょう。

任意売却に税金はかかる?

任意売却を行なう際も、一般的な不動産の売却と同様に税金が発生します。ただし、任意売却には特別控除や特例が用意されており、ケースによっては課税対象外になる可能性もあり。税金の負担を少しでも減らすために知っておきたいポイントを解説します。

任意売却で修繕積立金を滞納している場合は?

任意売却を検討しているときには、滞納された修繕積立金の取り扱いがどうなのか疑問に感じます。修繕積立金は任意売却の売買代金から上限があるものの支払いが行われます。しかし、必要費用として認められていないものもあるので注意が必要です。

オーバーローンの場合は任意売却可能か

自宅の売却金額が返済額に足りないオーバーローンの状態でも任意売却は可能かのでしょうか。様々な理由によりオーバーローンとなってしまった場合について、任意売却が可能なのか・どういった注意点があるのかなどをまとめています。

任意売却後の車の購入について

住宅ローンの任意売却を行ったあとは、信用情報に記録が残ります。車を購入するためにローンを組む時は、信用情報が抹消されるまで待つ、もしくは連帯保証人の用意もしくは家族名義によるローン申請などの対策をとるのも大切です。

任意売却でも瑕疵担保責任はあるの?

任意売却によって物件を売却する時は、瑕疵担保責任の免除に関する特約を付けることが可能です。しかし、必ず免除される訳ではないため、事前に瑕疵担保責任の条件や注意点に気を付けておく必要があります。ここでは、瑕疵や瑕疵担保責任の特徴、任意売却後の注意点についてまとめています。

任意売却における共同担保とは?

ある債権の担保を用意したい場合、複数の住宅や土地を担保権として設定できる手続きを共同担保と呼びます。共同担保に含まれる住宅や土地の登記抹消を行いたい時は、ローンの完済もしくは任意売却によって準備を進められます。共同担保を検討している時は、事前に共同担保の仕組みや任意売却による登記抹消の流れを理解しておくのが大切です。

任意売却後の生活について

物件を任意売却してもローン残債が消滅することはなく、基本的には残債を完済するまで支払いを続ける必要があります。任意売却後の残債を減らす方法は、物件をできるだけ高く売却すること。ここでは、残債の支払先や、任意売却後の生活について解説しています。

任意売却後のクレジットカードについて

任意売却をしても直ちにクレジットカードが使えなくなるわけではありませんが、住宅ローンやカードの支払いを遅延・滞納するなど金融事故を起こしてしまうと、事故情報として信用情報機関のブラックリストに載り、カード利用停止になることもあります。任意売却後のクレジットカードについて、分かりやすく解説しています。

サイト監修

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東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士

早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています

住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな?」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。

経歴

平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。

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