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公務員だけど住宅ローンが払えない
収入も安定しており、金融機関からの信頼も厚いとされる公務員。しかし、公務員でも住宅ローンの返済が難しくなってしまうケースがあります。
このページでは、公務員が住宅ローンを払えなくなる原因や、滞納してしまった場合の対処法、公務員が住宅ローンを申し込む際に気をつけておくべきポイントをまとめて紹介しています。住宅ローンを検討している公務員の方はぜひ参考にしてください。
公務員が住宅ローンを払えなくなる理由
収入減少
住宅ローンを組んだ時点では公務員として安定した収入を得られていても、そのまま定年まで収入が保証されるという確約はありません。
基本的に公務員は、年齢や役職に応じて収入が増えていく上、給料の未払いといったケースも通常であれば起こらず、収入面を考えるのであれば魅力的です。しかし、公務員は異動も多く、様々な手当が付きやすい職場もあれば、手当が付きにくい職場もあり、収入が常にアップするとは限りません。
また、何かしらのトラブルによって途中で公務員から民間へ転職して収入が減少する場合もあり、そうなってくると返済計画が狂うこともあり得ます。
子どもの教育費負担
子どもの教育費は、幼稚園から大学卒業まで一貫して公立校へ通わせたとしても、1人あたりで約1千万円、私立校になればその2.5倍以上となり、非常に大きな支出です。子どもの数が増えれば増えるほど教育費は正比例していくため、子どもの年齢や進学先などによっては、公務員の給料を一瞬で圧迫することも考えられるでしょう。
審査が通りやすく借り入れしやすい
公務員が住宅ローンを払えなくなる理由の1つに、意外にも信頼性が高いという点が挙げられます。
一見すると矛盾しているようですが、住宅ローンや教育ローン、さらにはキャッシングローンなど、公務員だからこそ審査が甘くなると考え、少しでもお金が必要になれば、次々とローン申請を繰り返してしまう人もいます。
結果、多重債務状態となって返済が苦しくなってしまうのです。
また、収入的には何とか返済を続けられていたとしても、ギリギリの状態が続いていると、思わぬ病気や事故などで出費が重なった場合に破綻するリスクが高まります。
公務員でも返済できない？住宅ローンが払えない事例
事例1：夢を追いかけて公務員を辞めた
地方公務員として働いていたAさんは、30歳になったタイミングで一軒家を購入し、住宅ローンを組みました。しかし、どうしても長年の夢をあきらめられず、数年後に公務員を辞めて地元で飲食店を起業しました。
ところが経営は上手くいかず店は倒産。幸いにして民間企業へ転職できたものの、返済計画が狂ってしまい、住宅ローンのリスケジュールをすることに。定年後にもローンが残って、結果的に返済が難しくなりました。
事例2：固定資産税や保険の支払いが負担に
パートで働く妻を持つ地方公務員のBさんは、2人の子どもと、両親、祖母の7人家族です。住宅ローンを組んだきっかけは、10年前に両親のすすめから半ば強制的に住宅を購入したことです。
両親は住宅ローンの支払いだけであれば問題ないと考えており、Bさん自身も何とかなると思っていましたが、実際にはローン返済の他にも、固定資産税や火災保険など諸経費の支払いが重なり、家計は急激に悪化してしまいました。
期間別・住宅ローンが払えない場合の対応の流れ
滞納期間1～3カ月以内
当初の見立てに入っていなかった様々な事情は起こりえますし、人間にはケアレスミスがあるものです。そのため、返済日から数日程度の遅れであれば、すぐさま大きな問題になることはありません。まずは金融機関から、口座から引き落としができなかったという連絡と、次の再引き落とし日に関する連絡が来ます。連絡に従って、指定の日までに口座へお金を入れておけば大丈夫です。
ただし、滞納期間が1ヶ月を過ぎた頃から延滞金や利息に関する手紙が届くようになり、2ヶ月を過ぎると督促状や催告書といった、より強い内容の書面が届きます。場合によっては金融機関への来店と事情説明を求められるかもしれません。
また、この時もしも金融機関へ連絡せず放置すれば、最悪の場合3ヶ月の時点で代位弁済となり、一括返済を求められる可能性が高まります。
滞納期間4～6カ月
4ヶ月以上の滞納になり、督促状や催告書に対しても適切な対応をとらなければ、金融機関からの信用は完全に失墜してしまい、債権者として厳しい判断を下されるでしょう。金融機関の関係者が自宅までやって来て、自宅の内外の様子を撮影して、競売の準備に取りかかることもあります。
滞納期間6カ月以上
それまで代位弁済や一括請求が行われておらずとも、ある日突然一括請求が届いたり、あるいは裁判所から差押通知書が届いたりすることもあります。さらに競売期日通知が届いたとすれば、それは競売が確定したということであり、拒否することもできません。
競売によって売却される額は相場価格を大幅に下回るものであり、ローンの完済は難しくなります。そのため、残った借金は家を失ってからも支払っていかなければならず、さらに遅延損害金といった追加費用も発生します。
公務員が気をつけておきたい滞納リスク
ブラックリストに掲載される
金融機関において、「ブラックリスト」と呼ばれるリストが実際に存在するわけではありません。しかし、金融機関は他の機関と連携してリスク管理ができるよう、信用情報機関という団体を介して、債務者の借金の額や返済状況に関する情報を共有しています。
ローン返済を3ヶ月以上も滞納したり、短期間の滞納を繰り返したりすると、信用情報機関にその旨が登録され、「この債務者は借金を返さない恐れがある」という情報が各金融機関の間で共有されます。これが「信用に傷が付いた状態」であり、いわゆる「ブラックリストに掲載された状態」です。
信用情報機関の情報掲載は数年間続くため、ブラックリストに載ると、その間は公務員であっても教育ローン審査やクレジットカードの申請が難しくなります。
延滞損害金が発生する
住宅ローンを滞納すると、返済日の翌日から返すべき元金に対して延滞金が発生します。延滞金の料率は金融機関によって異なりますが、10％を超えることも少なくありません。滞納期間に比例して延滞金はふくらんでいくため、一日でも早く対処することが重要です。
競売になる
自宅が差し押さえられて競売にかけられてしまえば、家を失うだけでなく、適正価格での売却も望めなくなり、結果的に損害が広がってしまう可能性が高まります。
債務者が公務員の場合、職業的に信用度が高いため、不安定な職業の人に比べて競売に至るまでの期間には比較的余裕があるとされています。それでも滞納が長期にわたれば、金融機関は容赦なく競売に移行するでしょう。
公務員で住宅ローンの審査が通らない原因は？
ローン審査が通りやすいとされる公務員ですが、実は公務員でも住宅ローンの審査に通りにくくなる場合があります。
信用情報に傷がある
複数回、或いは長期間の滞納といった事実によって、債務者として信用情報に傷が付いていると、当然ながら個人としての信用度が低くなり、公務員であってもローン審査は厳しくなります。
信用情報に傷が付く原因には、クレジットカードの支払い遅延や消費者金融などからの借金といったものだけではありません。例えばスマホ本体を分割払いしている人が、電話代を滞納した場合なども含まれるため、「借金以外のお金であれば支払いが遅れても問題ない」といった意識でいることはお勧めできません。
多重債務状態
すでに複数のローンを組んでいたり、金融機関からの借入が重なっていたりすると、支払い能力に疑問を持たれて、住宅ローンの審査が通らないこともあります。
住宅ローンを申し込む際は、他のローンやクレジットカードのリボ払いなども全て清算しておきましょう。
借入額が大きすぎる
公務員は収入的に安定感があるものの、極端に収入がアップすることもありません。そのため、明らかに収入に対して大きすぎる借入額はローンを断られる原因になります。
借入額を見直したり、十分な頭金を用意するなどしたりして、バランスを整えることが必要です。
健康面での不安
住宅ローンは長期のローン返済が必要になるため、当然ながら債権者は債務者が長く健康で働き続けられそうかという健康面にも注目します。
住宅ローンでは債務者に万が一のことがあった場合、保険料によって残債を支払う団体信用生命保険（団信）が義務づけられていますが、仮に健康状態に問題があって団信に加入できない場合、公務員でも住宅ローンの審査に通ることは難しいでしょう。
住宅ローンの審査に落ちたという実績
複数の金融機関で続けて住宅ローンの審査に落とされた場合、その情報も共有されているため、次の金融機関でもローン審査は厳しくなります。
公務員が気をつけたい、住宅ローンを借りるときのポイント
住宅ローンの借入に関わる基準をチェック
住宅ローンでは適正な借入額を見極めるポイントとして、基準となる3つの数値があります。
年収倍率
適正な住宅ローンを考える基準の1つが、年収倍率（借入額が現在の年収の何倍に相当するかというもの）です。
通常、年収倍率は金融機関がそれぞれの判断材料に基づき設定していますが、公務員は収入が安定しているため、一般的にサラリーマンなどよりも高い年収倍率が設定されがちです。
そのため、サラリーマンでは年収の5倍までしか借入額を設定できなくても、公務員では7倍まで借入額を上げられることもあります。ただし、借入額が大きくなれば月々の返済額も増えるため、限度額一杯の借り方はおすすめできません。
返済比率（返済負担率）
返済比率（返済負担率）とは、収入に対して、ローン返済額がどれほどの負担になるかという割合です。具体的には、年間の返済額を額面年収で割った値に100を乗算したものが、返済比率となります。
一般的に、住宅ローンの適正な返済比率は20～30％程度とされていますが、子どもがいる場合や他の支出がある場合、より慎重に考えることが必要です。
完済年齢
完済年齢は、ローン返済が終了するタイミングの年齢です。金融機関によっては80歳まで返済スケジュールを組めることもありますが、定年後は収入が激減する可能性もあり、基本的には定年のタイミングで完済できるようにプランニングすることが重要となります。
借入する金額をシミュレーションする
年収倍率や返済比率、完済年齢などにもとづいた借入額の計算は、あくまでも上限額の話です。それをそのまま借り入れてしまうと、返済計画が少しでも狂った場合に、破綻してしまうリスクが増大します。
そのため、子どもの教育費や体調の変化、家族の介護など、様々な支出やリスクを想定した上で、借入額と返済に関するシミュレーションすることが欠かせません。
専門家に相談する
ローンのシミュレーションをする際、素人が気づきにくいリスク要素なども多く、できれば金融機関の担当者だけでなく、住宅ローンの返済に詳しい専門家へ相談するようにしましょう。
公務員が利用できる住宅ローンとは
公務員が金利優遇される理由
倒産しない
国家公務員であれば、国が破綻しない限り倒産はありません。また地方公務員でも民間企業と比べてリスクは極端に低くなっています。
解雇されない
刑事事件を起こして有罪判決を受けた場合などを除き、基本的に公務員はリストラがなく、収入を失う心配もありません。
退職金がある
公務員の給料や法律や条令で定められており、退職金も支払われます。
公務員に有利な優遇ローンを利用しよう
公務員は職業的にリスクが少なく、金融機関としては積極的にお金を貸したい相手です。そのため、金利を優遇してでもお金を借りてもらい、金利で儲けた方が得だと考えられています。
ただし、金利を優遇してくれるからといってローン担当者の言いなりになるのでなく、冷静にシミュレーションを行うようにしてください。
住宅ローンが払えないことに不安があれば専門家に相談しよう
公務員は安定している職業で、住宅ローンの審査でも有利とされていますが、これはあくまでも一般的な話であり、個々の家庭を見れば事情は様々です。
そのため、もしも将来的に住宅ローンの返済が困難になった場合に備えて、あらかじめ専門家の意見を聞いておくことが有益です。
とはいえ、金融機関の担当者はあくまでも商売相手であり、債務者に対して必ずしもメリットのある話をするとは限りません。そこで、住宅ローンの実態を正確に見極めるには、経験豊富な弁護士など、依頼者の味方になってくれるプロへ相談することがポイントです。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
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平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。