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離婚して住宅ローンが払えない

離婚で発生する住宅ローン問題について

離婚で発生する問題の一つとして、住宅ローンをどうするかは悩みどころです。一般的に一括で住宅購入できる人は少なく、ほとんどの方は住宅ローンを組んでいることでしょう。今回は離婚による住宅ローン問題の例とその対処法について解説します。

離婚時、住宅ローンの夫婦間での連帯保証は?

住宅ローン時に夫婦間で連帯保証を結んでいた場合、連帯保証が解除されるのは住宅ローンが全額返済された時です。言い換えれば、離婚したからといって、ローンの返済の途中で連帯保証人を解消するのは困難と考えて良いでしょう。

連帯保証を解除するのは難しいという前提がある中で、全額返済以外で連帯保証人を抜ける方法を3つ紹介します。

住宅ローンを借り換える

残りの住宅ローン残高が、どちらか一人の収入で問題なく払いきれる見込みがあり、他の金融機関の借り換えが可能であれば、一方は連帯保証人になる必要がありません。離婚前に住宅ローンを借り換えておけば連帯保証責任は消滅します。

代理の連帯保証人をたてる

基準を満たす一定以上の収入の方に連帯保証人を代わってもらう方法です。連帯保証人の変更を引き受けるのはリスクが大きいので、親しい間柄でも難しい方法といえます。両親や親類縁者が代理になることがほとんどといえるでしょう。

住宅ローンの残高に相当した固定資産を担保にする

人ではなく、住宅ローン残高に見合った資産を担保にする方法です。住宅ローン分の固定資産を持っている場合は、検討してみるのも良いでしょう。相続している資産がある場合は選びやすい方法かもしれません。

離婚後にペアローン・連帯債務を解消したい!
保証人から外れる方法は?

婚姻中に夫婦の収入を合算してペアローンや連帯債務で住宅ローンを借りていた場合、離婚後にその連帯債務をどうするか、といった問題が起こります。

離婚が成立するとそれぞれが別居することになりますが、どちらかが住宅に住み続けることになった場合であっても、ペアローンや連帯債務、連帯保証人から外れる方法はあるのでしょうか。

ここでは、住宅ローンが残っている家にどちらかが住み続けるケースを想定して、保証人から外れる方法を考えてみましょう。

元夫が住宅に残る(元妻が出ていく)場合

この場合、夫婦間の離婚協議では、共有名義の住宅を夫に譲る代わりに、残りの住宅ローンはすべて夫が負担して「妻は払わない」という約束で落ち着くケースが多いです。

ですが、元妻が「私もうこの家に関係ないんだから、連帯債務も外してほしい」と考えたときが問題です。一般的に連帯債務を外すためには、住宅ローンを借りている金融機関の許可が必要になります。

そもそも連帯債務とは、金融機関が「少し高い金額を貸しますが、2人で返済してくださいね」という条件で貸し付けるローンです。

債務者からすれば離婚は家庭の問題であり、貸したお金には関係のない話です。離婚することを理由に連帯債務の解消を求めても、当然取り合ってはくれません。

連帯債務を外すためには、金融機関が損を被らないような具体的な提案が必要になります。

金融機関から許可を得て元妻の連帯債務を外すためにできる方法は、大きく分けて以下の3つです。

それぞれの方法を想定して考えてみましょう。

ローンを完済して連帯債務を解消する

元夫が自力で返済する

元夫に経済的な余裕があり、自力で一括返済ができれば、ローンそのものがなくなりますから、当然連帯債務は外れます。しかし、財力に余裕があるのならそもそもローンを組む必要がなかったわけで、この方法は実現性が高いとはいえません。

元夫の親族や身内に援助してもらう

元夫の親族や身内など、誰かの援助を得て残りのローンを一括返済するケースもあります。

身内の援助によってローンを完済できれば債務そのものがなくなりますから、元夫・元妻ともに連帯債務の責任が解消されます。

ですが、この方法も離婚を理由に援助してくれる身内がいるとは考えにくく、あまり現実的とは言えないでしょう。

連帯債務者を元妻ではない誰かに変更する

元夫の親族や身内に連帯債務者になってもらう

援助を得る代わりに、元夫の身内や親族に連帯債務者になってもらって元妻の連帯債務を外す方法もあります。

この場合、少なくとも連帯債務から外れる元妻の収入や年齢、勤続年数など、同じ条件かそれ以上を満たす人でなければ連帯債務者の変更はできません。

住宅ローンの残高にもよりますが、審査では連帯債務者が今後数十年にわたって返済を継続できる年齢か、継続的に収入が見込めるかという点が重視されます。

住宅ローンを元夫の単独名義に切り替える

ローンの変更か借り換えを行う

住宅ローンの残債が少ない場合や夫の年収がローンを借りた当時よりも上がっている場合、住宅ローンを夫の単独名義に切り替えられる可能性があります。

単独名義に切り替えるための具体的な方法は2つです。住宅ローンを借りている銀行の条件を変更するか、元夫が他の金融機関でお金を借りて、そのお金で今借りている住宅ローンを一括返済する「借り換え」するか、になります。

ただし、住宅ローンの連帯債務は、あくまでも「2人で返済する」ことを条件に借りている融資です。

「夫の収入が借り入れ当時より増えている」「住宅ローンをすでに半分以上返済している」など借りるハードルがよほど下がっていなければ、単独名義への変更や借り換えはきびしいかもしれません。

また、他の銀行で住宅ローンを借り換える場合は、金融機関への手数料や保証料、登録免許税、抵当権の設定費用、司法書士への報酬など、最初にローンを組んだときと同じ諸経費がかかります。数十万から、場合によっては百万円ほどかかる可能性も考えて手続きを進めなくてはなりません。

※譲渡税や贈与税がかかる場合も!

住宅ローンの契約を元夫の名義に変更する場合、住宅の所有名義も元夫の単独所有に変更しなくてはなりません。

なぜなら、もしも元夫が住宅ローンの返済を滞納した場合、銀行(金融機関)は抵当権を実行して、住宅を競売にかけて売った代金で残債を回収する必要があるからです。

住宅を元夫の単独名義にして元妻が連帯債務や連帯保証から外れることになったとき、元妻は物件の共有持ち分も放棄して、夫に譲渡する形をとらなくてはなりません。

そうなると他人に「不動産を譲渡する」ことになり、譲渡税や贈与税がかかる可能性があります。

元妻が住宅に残る(元夫が出ていく)場合

離婚協議の結果、元妻が今まで通り住宅に住み続け、夫が出ていくパターンも多いでしょう。

この場合は、前述した「元夫が住み続けるケース」と同じように、元妻が今後の住宅ローン全てを1人で払っていくか、事情によっては元夫に今後も住宅ローンを払い続けてもらうケースが考えられます。

夫が住宅に残ってローンを支払う場合、元妻は「連帯債務を外してほしい」と要望することが多いですが、元妻が住み続けて夫がローンを支払う場合には「住宅の所有名義を私(元妻)の単独名義に変更してほしい」との要望が多い傾向にあります。

それぞれのケースを想定して、実行可能かどうかを考えてみましょう。

ローンが残った状態で所有名義を元妻に変更する

所有名義の変更には債権者の許可が要る

住宅ローンが残っている状態で所有名義を変更するには、債権者である銀行や金融機関の許可が必要です。

もしも債権者の同意を得ずに住宅を勝手に他人に譲渡したり名義変更したりした場合、契約違反となり、一括返済を要求されることすらあるでしょう。

そもそも、連帯債務で住宅ローンを借りている以上、共有名義の解消は認められないでしょう。

借り換えなどを行い、住宅ローンを妻の単独名義に変更すれば、所有名義も単独に変更できます。

ローンは元夫が払い続けて、所有名義は元妻にする

元夫がこの条件に納得するのであれば、今後も2人で住宅ローンの支払いを続けること自体は可能です。ただし、元夫はその家にもう住まないわけですから、今後、住宅ローンの支払いを滞納する可能性はゼロではありません。

そうなると、元夫の分の支払い請求が元妻にくることになるため、2人分のローン返済負担がかかることになります。もしも元夫が約束した住宅ローンを支払わなかった場合に備えて離婚協議書で強制執行できるようにしておくなど、対策をしておく必要があります。

住宅ローンを元妻の単独名義に切り替える

前述した「元夫が住宅に住み続ける場合」と同じように、ローンを完済する、借り換えを行うことによって単独名義への切り替えは可能です。

ただし、やはりこの場合も住宅ローンを借り換える際には、最初にローンを組んだときと同じ諸経費がかかりますし、連帯債務を外して単独名義にすると、譲渡税や贈与税がかかる可能性もあります。

また、元夫の分の住宅ローン残高をすべて元妻が返済することを条件に共有持ち分の住宅を元妻にすると贈与にあたります。さらに、住宅ローンの残債よりも住宅の時価が高かった場合、「みなし贈与税」が発生することもあるため注意が必要です。

離婚による住宅ローンの名義変更は可能なのか

金融機関から承諾が得られれば変更はできます。ですが、夫婦共有名義でローンを組んでいる場合、夫婦でお互い納得したとしてもそれだけでは名義変更は難しいでしょう。共有名義から単独名義になることは、債権者としてはローン残金の回収ができなくなるリスクに直結するからです。納得させる条件さえ揃えば、名義変更できます。

前提を踏まえて住宅ローンの名義変更の可能性を高める方法を紹介します。

住宅ローンを借り換える

現在の共有名義で借りている残高を単独名義で別のローンに乗り換える方法です。新しく単独名義で住宅ローンを組めれば、結果的に前の金融機関とのローンは完済となります。単独名義で住宅ローンを組める経済力があることが前提条件です。

代理の連帯保証人をたてる

共有名義による連帯債務を代理の人にお願いする方法です。支払いの大きな住宅ローンの連帯保証人を引き受けてくれる人を探すのは困難。また、連帯保証人の変更を承認するかどうかは金融機関の判断となります。

住宅ローンが残っている場合の財産分与は?

離婚前に夫婦で住んでいた不動産は住宅ローンが残っていても、離婚の財産分与対象になります。また、財産分与で所有権を得ても住宅ローンの名義は変わりません。

つまり、住まない家のローンを払い続ける状態になることもあるのです。そうなると、支払いへのモチベーションは下がり、次第に支払いが滞ってしまい、延滞の果に自己破産といった結果になるかも知れませんよね。ここでは、それに対する対策を解説します。

売却を検討する

現時点の不動産価格の査定を行い、アンダーローン(売却で利益が発生する)かオーバーローン(売却後にローンが残る)かを把握しましょう。

アンダーローンの場合は住宅ローン返済後、お金が余れば夫婦で2分割するといいでしょう。オーバーローンだった場合は通常の売却はできず、任意売却を行ない専門家のアドバイスが必須となります。不動産の立地や年数によりますが、アンダーローンでの売却はほとんどなく、多数はオーバーローンでの売却となるようです。

任意売却のメリットとして、ローンのめどが立たない・債務超過といったような支障をきたしている場合でも売却ができるといった点。売却金額も市場価格に近く、ローン負担額の軽減も期待できます。任意売却であれば買い戻しやリースバックによって、そのまま住み続けることができる可能性もあります。

デメリットとしては、精神的な負担が大きいので専門家に依頼しなくてはならない・ブラックリストに載ってしまうことです。

離婚に伴う住宅ローン問題を解決するには

離婚に伴う住宅ローンへの対処法は、以下の2つです。

離婚に伴い住宅ローンが返せない場合の相談先は、弁護士・司法書士・不動産業者となります。任意売却を行うと決めたら、任意売却の実績が豊富なところへ相談すると良いでしょう。

専門業者へ相談するタイミング

ここでは専門業者へ相談するタイミング別に、取るべき行動や状況を説明します。

住宅ローンの滞納がない

住宅ローンの滞納がない場合でも、これから返済が困難になってくると想定できた場合は、ひとまず専門家へ相談しておきましょう。任意売却が必要か、他の解決法がないかも相談できるはずです。

ですが、任意売却はローンを滞納している方への救済処置ともいえます。任意売却をするのであれば、ローンの滞納を考えなくてはなりません。滞納がない場合であれば、他の方法を検討しても良いでしょう。

銀行から催促状や督促状が届く状態

銀行から催促状や督促状が届く状態になっていれば、なるべく早く専門家へ相談しましょう。債権者から返済を請求されない権利(期限の利益)が喪失していない段階なら、わざわざ任意売却を行う必要がないケースもあります。

最速場や督促状が届く段階までであれば、ローン返済の計画の再考や別金融機関への借り換えなど、他の方法の検討ができることもあります。

期限の利益を喪失している状態

期限の利益を喪失している状態になると、解決策は限られてきてしまいます。この段階で考えられる解決策は、一括返済・競売・任意売却のいずれかです。

期限の利益とは、最初に契約書で交わした住宅ローンの分割返済ルールのこと。債務者(借りた人)がそのルールを破ると、期限の利益を損失している状態となり、債権者(貸した人)は一括返済を求めてきます。

この状態になると、先程のケースでは可能だった、ローン返済の計画の再考や他の金融機関への借り換えなど他の方法の検討ができなくなります。

債権者が代位弁済の手続きを取った状態

代位弁済とは、債権者が銀行から保証会社に移行することです。こうなると、銀行ではなく保証会社から委託された担当が一括返済を求めるようになります。

また、この代位弁済以降は、遅延損害金が日々かかるようになるのも注意。遅延損害金は債務残高の全額の14.6%と高い割合になっています。

裁判所から競売開始通知書が届いた状態

裁判所から競売開始通知書が届いた状態になると、かなり緊迫した状況です。実際に、この状況になって慌てて専門家に相談するケースも聞かれます。裁判所から競売開始通知書がいきなり届くと驚きますし、事の重大さを感じるものです。

競売開始通知書とは、債権者である保証会社が法的手段を用いて回収(差し押さえ)を開始した通知です。

ここまで来てしまうと、裁判所の執行官が不動産鑑定士と一緒に住宅の現状調査と査定に訪れようになります。この段階は、競売に向けて一気に手続きが進んでいく状態です。

専門家への任意売却の相談は早めに行う

段階に応じて、取れる対策や手段は限られてきます。専門家への任意売却の相談は早めにしましょう。

債権者とのスムーズな交渉や物件の売り出し・買い主を見つけるといった過程は多くの労力と時間がかかってしまいます。任意売却のリミットは競売の開札日前日までです。

とはいえ、実際に手続きを考慮するとギリギリでは難しいのが現状です。必ず余裕を持って取り組むことが重要と言えますね。

【監修弁護士事務所】
東京スカイ法律事務所の
任意売却にかける思いとは

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