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競売開始決定通知書が届いている
ここでは住宅ローンの滞納で競売開始決定通知が届くまでの流れや競売のデメリット、競売前の任意売却について解説しています。
住宅ローンを払えず競売が始まってしまう！その前に…
はじめに述べておきますと、「競売開始決定通知」という名称だけを見ると、もう打つ手はないと諦めてしまいがちですが、それは早計です。
この通知が届いてから、実際に競売が開始されるまでは、3～4ヶ月後の猶予が実はあるのです。もちろん、それ以前に比べ難易度は上がってしまいますが、即座に行動を起こせば競売を開始する前に任意売却に持ち込める余地が残されています。
ではここで、住宅ローン滞納にまつわる状況を今一度おさらいしておきましょう。
競売開始決定通知が届くまでの流れ
債権者が裁判所に競売を申し立てる
債権者（大抵の場合は保証会社）は、代位弁済費用の回収のため、債務者の不動産を自由に処分されないように裁判書に競売を申し立てます。
申し立てが受理されると裁判所から競売開始決定通知が届く
裁判所は強制競売申立書の審査で問題がなければそれを受理をし、強制競売の開始決定を発令。
対象不動産の登記簿には、登記の目的「差押」「担保不動産競売開始決定」が登記され、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知が届きます。
住宅ローンの滞納から、およそ9ヶ月ほどで送られてくるのが一般的です。
保証会社への交渉しだいで競売の取り下げができることも
この段階になりますと、競売の取り下げは困難ですが、実際に競売の入札が始まるまでは不可能ではありません。競売の申立人（保証会社など）を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却への道はかろうじて残されることになります。
債権者の交渉には任意売却のプロの力が不可欠
「少しでも残る債務を減らし、少しでも多く返済するために、一般市場相場での売却（任意売却）を希望する」という旨を保証会社（債権者）に伝え交渉できるかが、最大のポイントになります。それを、債務者が個人で行うことはほぼ不可能と言ってよいでしょう。それ故に、任意売却のプロである弁護士等の協力が不可欠です。
いずれにせよ、こうした状況になる前に、任意売却へ動けば、苦労はより少なくて済みます。「任意売却はとにかく早めに」ということを覚えておいてください。
競売にかけられることのデメリット
競売が実行されると債務者にとって経済的にも精神的にもデメリットが生じます。具体的には以下のようなことが考えられます。
売却額が市場価格より低い
競売にかけられた物件は一般的な市場価格の半額程度になることが予想されます。これは競売物件は不動産会社が購入するケースが多く、転売して利益を得るために安く仕入れたいからです。
したがって競売により売却されても債務は残り、その後も一括返済を求められますので自己破産を余儀なくされることもあります。
情報が公開され周囲に知られてしまう
競売開始決定後はその情報が公開され、裁判所で閲覧したりインターネットなどで第三者が知ることができるようになります。また入札予定者が近隣を訪問して聞き込みを行うと周囲に知られることになります。
債務者としてはできればひっそり行いたいところですが、競売が実行されてしまうとそれが難しくなります。
交渉事はすべて自分で行う
競売で落札されると居住していても強制的に立ち退きを迫られます。立ち退きや引越し費用は自分持ちで、物件の明け渡しに関しての交渉事などもすべて自分で行わなければなりません。
転居先や引越しの予定すら決める時間的余裕のない中ですべての交渉を自ら行うことは非常に困難です。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。
保証会社への交渉しだいでは
競売の取り下げができるかも知れません
競売開始決定通知書が届いたとしても、実際に入札が始まるまでは、保証会社への取り下げの交渉の余地があります。しかし取り下げができたとしても、住宅ローンがなくなるわけではありません。競売を避けたい場合は「任意売却」を検討しましょう。
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