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住宅ローンが払えない場合の正しい行動
ここでは住宅ローンを滞納した時にどう行動すべきかについて、時系列で分けて段階別に解説しています。
住宅ローン滞納状況別に取るべき行動
住宅ローン滞納にも以下のように何段階かに状況が分かれるため、それぞれに合わせた行動が必要になります。
まだ滞納していない
滞納はしていないが苦しい状況にある場合、まずは住宅ローンの借入先である金融機関にリスケジューリングの相談をすることです。返済期間の延長や一時的な返済猶予を認めてもらえれば負担が軽減します。
1～3ヶ月滞納している場合
滞納1ヶ月～2ヶ月では金融機関から連絡が来たり、書面が郵送されてきます。すぐに返済手続きをすれば大きな問題にはなりません。滞納2ヶ月～3ヶ月になると来店を求められたり、告書や督促状などが送られてきます。
督促状が届いている
督促状は住宅ローンの返済を滞納している場合に、債権者が催促のために送る書面のことです。絶対に無視をしてはいけません。支払い困難な場合は金融機関に相談したり、厳しい状況であれば弁護士に相談してください。
4～6ヶ月滞納している場合
住宅ローンを3～6ヶ月滞納していると、債務者に対して支払いを迫る目的で送る催告書。さらに4～6ヶ月が経過する段階では期限の利益喪失の予告通知が届きます。その後、金融機関は法的手段に移ります。
催告書が届いている
催告書は金融機関からの最後通告です。支払期日と滞納している総額が記載されています。これを無視すると確実に法的手続きに進むので、まずは金融機関に相談することです。
期限の利益喪失通知が届いている
期限の利益喪失とは債務者がその利益を失うという意味で、債権者は債務の返済に関する一括請求が可能になります。すでに法的手段が進行しており時間的余裕はないので、競売にかけられる前に任意売却も視野に入れましょう。
7～8ヶ月滞納している場合
滞納から7ヶ月経過すると代位弁済通知書が届きます。滞納8ヶ月になる頃には差押通知書が届きます。差押通知書とは債権者から競売の申立てがされた場合に裁判所から届く書類です。これを解除するためには一括返済が必要です。
代位弁済通知が届いている
保証会社が債務者に代わって借金を返済した旨を知らせる代位弁済通知書。代位弁済が行われると保証会社から残債の一括返済が請求されます。競売手続きが進められるので、競売を避けたい場合は任意売却を検討しましょう。
差押通知書が届いている
裁判所から差押えの登記がされると差押通知書が届き、債務者は住宅などの財産を勝手に処分や売却ができなくなります。債務を一括返済できないけどどうしても競売だけは避けたいという方は、一刻も早く弁護士など専門家と相談して、任意売却を検討しましょう。
競売開始決定通知書が届いている
競売開始決定通知書が届くと、競売の取り下げは困難になります。しかし、実際に競売の入札が始まるまでは不可能ではありません。裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却への道はかろうじて残されます。
住宅ローンを滞納する方はどれくらいいる？
明確な調査結果や統計情報が公表されていないため、住宅ローンを滞納している方の詳細な人数は分かっていませんが、「リスク管理債権」の調査データをもとに、住宅ローンを滞納している方の割合を計算しました。「リスク管理債権」とは、住宅金融支援機構が発行する調査データです。何らかの理由によって住宅ローンの返済が遅れる・滞った場合に貸出されるお金のことで、破綻先債権・延滞債権・3ヵ月以上延滞債権・貸出条件緩和債権の4種類に分けられます。
住宅金融支援機構が平成28年度に実施した調査によると、貸出金の元金残高は23兆3,999億円。これに対して、3ヶ月以上住宅ローンを滞納している・返済が破綻しているなどの状況にあるリスク管理債権は4,414億円です（※）。住宅ローンを返済できない方が約1.89%の割合でいることが分かります。
数値は大きくないかもしれませんが、住宅ローンを滞納している方は一定数いることが分かります。他人事ではなく、自分自身にも滞納のリスクがあることを知り、もしもの時のために対策を用意しておきましょう。
※参照元：【PDF】住宅金融支援機構
住宅ローンを滞納する理由
住宅ローンが払えなくなるという事態は、その人が特別不運だったわけでも、計画性がなかったわけでもありません。誰にでも起こり得ることです。住宅ローンを滞納するまでには、どのような背景があるのでしょうか。いくつか例をご紹介します。
病気や失業などで収入が減った
住宅ローンを組む際に金融機関側は、債権者の収入に合わせて貸し出す金額を決定します。一般的に望ましいとされている金額は、債権者の年収の5倍以内です。長期にわたって返済が続くため、借入期間終了までにどれくらいの収入を得られるのかを把握しておきましょう。返済途中で失業する・病気になるなどの予期せぬ出来事によって働けなくなり、住宅ローンを組んだ当初より収入が減少するケースもあるので注意してください。住宅ローンは、安定した収入が見込めるということを前提に決められるため、収入が大幅に減少すると、返済計画が破綻する可能性があります。
子どもの教育費が増えた
「将来のために、できる限り子どもに教育費をかけたい」と考える方は多くいるでしょう。進路を決める際は、どこの学校に進学させるか、多くの選択肢がある中で迷う方も少なくありません。よく考えて最終的に選択しても、家計を圧迫する原因となることもあります。特に大学の場合は、学校によって大幅に学費に差が出ることも…。年間の学費は、約数十万円で済む国公立に対して、私立では数百万、医学部の場合は一千万円以上の学費を要することもあります。医学部や獣医学部、薬学部などは6年間通うことになるため、通算で六千万円以上の学費が必要になります。子どもの教育費が増えたことで、住宅ローンの返済が滞ってしまうことがあるようです。
月々の生活にゆとりがない
年収1,000万くらいの高収入を得ていても、税金や生活費、その他いろいろな費用を差し引くと、生活にゆとりがないと感じている方もいるようです。都心で住宅を購入した後、住んでみると想像以上に生活費がかさみ、住宅ローンの返済額が滞ることもあるかもしれません。
月々の生活費は個々にみると大した額に思えないかもしれません。しかし、高級車やブランド品などを買い続けた結果、その他の支払いが積もり積もって大きな額になり、住宅ローンの返済まで手が回らなくなることもあるようです。
選択肢として「住み替え」もアリ？
住宅ローンが返済できない場合は、収入の変化や世帯人数などに合わせて住み替えをするのも一つの手です。現在住んでいる家をできる限り高く売り、そのお金で住宅ローンを完済。よりローンが少ない住宅を購入、あるいはローンの支払いが必要ない住居に引っ越すことで、ローンを支払う負担を軽減できます。ただし、住宅を売却した金額が住宅ローンより少ないと、ローンが増える可能性があるので注意してください。複数の業者に査定を依頼して、より高い価格で売却してくれる不動産会社を探すことが大切です。
住宅ローンが払えないときの対策
住宅ローンが払えなくなると、最終的には不動産が競売にかけられて売却されます。
競売になると、債権者が不動産の売値の交渉ができません。売却価格も、通常の市場価格より減少します。競売にかけられていることを近隣住民にも知られ、精神的にもダメージを負うでしょう。そうした最悪の事態を避けるためにも、競売になる前に別の対策を取る必要があります。
住宅ローンを借り換える
住宅ローンの金利が高いのであれば、他の金融機関で借り換えを行うという方法があります。借り換えとは、金利がより低い住宅ローンに借り換えを行うことです。成功すると、月々の返済額を減らせます。借り換えは、ローン返済中に一度も滞納していない方しかできないので注意してください。
また現在の借り入れ状況や金融機関によっては、借り換えをすることで返済期間が延ばせるケースがあります。返済期間が延びると、月々の返済負担額が減少。ただし、元金の返済を先延ばしすることになるため、総支払額は増えます。あくまで家計が再生するまでの一時しのぎと捉え、返却期限を伸ばした後に余裕が出来たら返済期間を短縮するといった回復措置が必要です。
金融機関へ相談する
給与カットや共働きができなくなったなどの理由で、これまで通りに住宅ローンを返済できない場合は、返済が滞る前に金融機関に相談することをおすすめします。月々の返済額を減らす、ボーナス払いを中止する、返済期間を延長するなど、返済計画の見直しをしてもらいましょう。現状を改善できるような解決策があるかもしれません。
保険が適用できるか確認する
予期せぬ病気で働けなくなり、住宅ローンを払い続けられなくなった際には、団体信用生命保険に加入していれば、保険が適用される可能性があります。
団体信用生命保険は、住宅ローンの名義人が死亡した際に、以降の住宅ローンの返済が弁済される保険です。しかし死亡以外にも、保険の対象となるケースがあります。特定疾病保障のオプションをつけていたり、住宅ローン返済支援保険に加入していたりという場合にも、対象となっている可能性があるため、加入状況や適用範囲を確認してみましょう。
不動産会社に家を売却してもらう
将来的に、住宅ローンを払い続けられる可能性がなく「今の住居に住み続けたい」というような積極的な理由がないのであれば、早い段階で家を売却するのも一つの方法です。
売却を選択する場合は、まず現在の家の価格を知るために、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社が変われば、査定額が大きく変わるケースも多いため、売却を検討する際は、必ず複数の会社に査定してもらうことが重要です。できる限り高く売却できれば、住宅ローン返済の負担を軽減できます。
任意売却
住宅ローンをすでに滞納してしまっている場合や色々対策を立てているが解決できないと悩んでいる方は任意売却をするという方法もあります。
任意売却とは、債権者の同意を得た上で債務者が自らの意思で物件を売りに出して返済に当てる手法のことです。債権者が売却価格を交渉でき、売却価格も競売より相場が高いので、競売で売却するよりも手元に現金が残る可能性が高くなります。情報公開されることもないのでプライバシーが守られます。
住宅ローンの返済で悩んでいる方は、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています
住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな？」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。
平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。
あなたの現在の状況や通知書によって
取るべき行動が変わります
住宅ローンの支払いが滞納すると、金融機関から「督促状」や「催告書」などの通知が届きます。その通知の種類によって、相談すべき相手や緊急性に違いがあります。まずは現在のあなたの状況の確認をお願いします。