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住宅ローンを
払えない・滞納し続けると
どうなる？
裁判所に家を差押さえられ
競売にかけられてしまう
滞納して1～3ヶ月が経過すると督促状や来店依頼が届きます。すぐに返済すれば問題ないですが、そのまま放置していると、裁判所から差押通知が届き、家は競売にかけられてしまいます。
サイト監修
東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士
早めの相談が住宅ローンの
悩みから開放されるカギ
住宅ローンを滞納してしまった場合、放置しておくことは絶対に避けましょう。家を差押えられて競売にかけられると、大切な家を安価で手放さなくてはならないだけでなく、近所や会社の人に知られてしまうなど、精神的につらいことだらけです。
しかし金融機関や債務の専門家に早急に相談すれば、返済期間の延長ができたり、たとえ家を手放さなくてはならない場合でも、人に知られず市場価格で売ることもできるのです。
私の事務所に相談に来た方からは「なんで早く相談しなかったんだろう」という声もたくさんいただいています。
住宅ローンに悩んでいる方々が、一刻も早く悩みから解放されるよう、このサイトの監修を引き受けました。
平成15年司法書士試験合格。都内の司法書士事務所で多数の企業法務に携わり平成16年には行政書士試験合格。その後平成18年司法試験合格し、平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。
東京スカイ法律事務所・田中弁護士が解説あなたの現在の状況
を教えてください
滞納している回数や届いている通知により、対処法は変わります。
まずはあなたの手元にある通知を確認のうえ、当てはまる項目をクリックしてください。
当サイト監修の東京スカイ法律事務所・田中健太郎弁護士が、対処法を解説します。
まだ滞納していないが滞納しそう
借入をしている金融機関に
リスケジューリングの相談を
支払いが困難でもまだ滞納していない場合は、借入先の金融機関に相談をしましょう。
返済条件の見直しや、返済期間の延長、一時的な返済猶予など、リスケジューリングをしてもらえる可能性があります。必ずしも認められるものではないのですが、一時的にでも不安は解消するはずです。
注意したいのは、リスケジュールは決して返済が免除されるものではないということ。返済期間を延長すれば総返済額は増えますし、その後の借入れが難しくなることもあります。
督促状が届いた
（滞納約1～2ヶ月）
見て見ぬふりは絶対にダメ
金融機関へまずは相談を
督促状が届いたら絶対に無視してはいけません。放置すると法的手続きに出られるからだけでなく、まだ相談の余地があるからです。必ず解決できるとは限りませんが行動しなければ状況は悪化するばかりです。
この段階は支払い方法の相談はまだできます。支払いが困難な状況であれば債権者（金融機関等）に連絡して状況を説明しましょう。金融機関が納得すれば支払い方法の変更（リスケジュール）の可能性があります。
催告書が届いた
（滞納約3～6ヶ月）
金融機関から届く最後通告です
放置すると法的手段に移行します
催告書は金融機関からの最後通告と考えてください。催告書は支払いがないので法的手段に移行しますよという通知になっています。
最初にやるべき行動は金融機関に相談することです。これまでの督促状を無視したり何の対応も行わなかった結果として催告書が送られてくるわけなので、全く相手にされないかもしれませんが行動しなければ金融機関は確実に法的手段に移ります。
期限の利益喪失通知が届いた
（滞納6ヶ月）
ローンの分割返済の権利を失います
弁護士など専門家に相談を！
期限の利益喪失通知が届いた場合は、金融機関に相談する余地はありません。債権者はすでに法的手段を進めており、即座にすべての債務を一括返済できない限り解決の方法はないと考えてよいでしょう。
期限の利益とは住宅ローンを切れられた期日に分割返済する権利のことで、それを喪失するということは債権者は債務の返済に関する一括請求が可能になるということなのです。
このまま進めば住宅は競売にかけられることになり売却しても返済額に達しない場合は残った債務の一括返済が求められます。
代位弁済通知が届いた
（滞納7ヶ月）
債権者が保証期間へ移行
ローンの一括返済を求められます
代位弁済通知書とは債務者に代わって保証会社が借金を返済した旨を知らせる書面のこと。これが届いたということは、金融機関への返済を肩代わりしてもらったのと同時に、債権が金融機関から保証会社に移ったことを意味します。
代位弁済が行われると保証会社から債務者に対し残債の一括返済が求められます。
差押通知書が届いた
（滞納8ヶ月）
マイホームを差押えられ
自由に売却ができなくなります
債権者から競売の申立てがされた場合に、裁判所から債務者に届く書類が差押通知書。これが届くと債務者が自分の意志で売却できなくなります。
差押えを解除する方法は、滞納していた債務を一括で返済すること。それ以外の方法として任意売却があります。しかしこれを行うには債権者の同意も必要なので時間がありません。即座に弁護士などの専門家と相談して差押えが実行される前に手続きを行ってください。
競売開始決定通知書が届いた
（滞納9ヶ月）
入札が始まるまでは
競売の取り下げができることも
競売開始決定通知書が届いた段階では、競売の取り下げは困難ですが、実際に競売の入札が始まるまでは不可能ではありません。競売の申立人（保証会社など）を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却できる可能性は残っています。
保証会社との交渉を債務者が個人で行うことはほぼ不可能ですので、任意売却に実績のある弁護士など専門家に相談しましょう。
住宅ローンが払えなくなったら
任意売却を検討しましょう
住宅ローンが払えなくなった場合の対処策として任意売却があります。任意売却とは返済が困難な状況になった時に競売にかかるのを待つのではなく、債権者の同意を得た上で債務者が自らの意思で物件を売りに出し返済に当てることです。通常の不動産売却と手続きは変わらず、競売と比べると債務者に多くのメリットがあります。
任意売却と競売の違い
なぜ任意売却をおすすめするのか、任意売却と競売の違いについて分かりやすく表にしてみました。
| 2つの違い | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の80～90％程度 | 市場価格の50～60％程度 |
| プライバシー | 近所や職場に知られる心配はなし | 官報やインターネットで公開されます |
| 引越し代 | 10～30万円程度の捻出が可能 | 捻出不可能 |
| 現金が残る可能性 | ある | ほぼ無し |
| 残債務の交渉 | できる | 一括返済しなければならない |
| 退去日 | 事前に協議の上決定できる | 裁判所からの強制執行もある |
| 退去後の居住 | 交渉可能 | 不可能 |
任意売却の
メリットデメリット
いかがでしょう？競売ではできないことが任意売却だと可能なことが多いのです。
次は任意売却のメリットとデメリットについてまとめています。
メリット
- 仲介手数料は売却代金から支払われるため持ち出し金がない
- 交渉次第で引越費用の捻出が可能
- 不動産売却と変わらないので借金を近所に知られることがない
- 家賃を支払うことでそのまま住み続けられる可能性あり
デメリット
- 債権者の同意が必須なため断られることもある
- 信用情報に掲載される可能性がある
- 連帯保証人からも任意売却に対する同意が必要
※連帯保証人がいる場合に限る
任意売却の基礎知識
もっと任意売却について知りたいという方のために、任意売却に関する基礎知識をまとめました。ぜひ参考にしてください。
どこに依頼すればいい？
任意売却は弁護士、司法書士や不動産会社などに依頼することが可能です。その中でどこに依頼するのが良いのか、それぞれに依頼するメリットやデメリットについてまとめました。
任意売却の流れ
任意売却の相談から、不動産の引き渡しおよび代金決済までの流れをまとめています。おおよそ2ヶ月から6ヶ月ぐらいの時間がかかりますが、その間は住み続けることが可能です。
任意売却の費用はいくら？
任意売却を依頼した業者に支払う仲介手数料は成功報酬となっており、物件の成約代金から差し引かれることになるため、持ち出し金は不要。債権者への交渉次第では引越代や生活費の捻出も可能です。
売却後の残債はどうすればいいの？
売却後も返済が厳しいことが予想される場合は、債務整理をすることを前提に弁護士と相談しましょう。債務整理には個人再生や任意売却、自己破産などがあります。
任意売却でも売れなかったら…
任意売却後の残債は分割返済が認められます。しかしそれでも返済が厳しいと予想される場合は、債務整理を検討しましょう。債務整理は弁護士など専門家に依頼しなければなりません。
親子間売買とは？
親子間売買とは、住宅ローンの返済が滞った不動産を子ども、もしくは親に売却する任意売却の1つ。一般的な任意売却ではなく親子間売買を選ぶメリットやデメリット、注意点などを解説します。
弁護士以外に任意売却の相談をするなら
任意売却の相談先としては、弁護士のほかに、行政書士や司法書士、不動産売却会社、銀行があげられます。弁護士とそれぞれの専門家で、どのような違いがあるのかをまとめてみました。
任意売却とブラックリスト
住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、個人情報信用機関に事故情報＝ブラックリストとして登録されます。知っておきたい任意売却とブラックリストの関係やブラックリストに入るデメリットなどをまとめました。
任意売却と通常売却の違い
任意売却と通常売却の違いは、売却の目的に住宅ローンの滞納が関係しているかどうか。住宅ローンを滞納している、または売却金額より住宅ローンの残高が多い場合は、任意売却がローン状況を改善する手段になります。
借入先が複数あっても任意売却は可能
借入先が複数ある多重債務者でも、任意売却は可能です。ただし、多重債務者ならではの注意点はしっかりと押さえておく必要があります。また、任意売却と借金を一本化するおまとめローンとの違いについてもまとめました。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売のどちらを選ぶかで、債務者にとってのメリットが大きく変わってきます。知らなかったでは後悔するかもしれない任意売却と競売の違いや注意点について解説します。
任意売却のメリット・デメリット
住宅ローンの負担を軽減するなら、競売よりも任意売却にメリットがあります。ただし、任意売却にもデメリットはあるため、メリット・デメリットをしっかりと踏まえたうえで選ぶことが大切です。
任意売却と自己破産の違い
自己破産を視野に入れている方に知ってほしいのが、「任意売却」という選択肢。自己破産が成立した後は任意売却を進められないため、任意売却と自己破産の違いについて理解しておきましょう。
任意売却以外の住宅の売却方法
任意売却以外の方法としては、一般売却と競売があります。それぞれの売却の特徴をはじめ、売却以外の方法となる債務整理制度やそのほかの選択肢についてもまとめてみました。
任意売却のよくあるトラブル
任意売却を業者に依頼する場合、相談先を慎重に選ばないとトラブルに巻き込まれる可能性があります。注意したい業者の特徴やトラブルを回避するためのポイントをまとめました。
任意売却の適用条件
任意売却は住宅ローンが払えないからと無条件で行なえるものではなく、保証会社による代位弁済や住宅の差し押さえの解除などいくつかの条件を満たさなければいけません。任意売却を検討しているという方に向けて、必要な条件を解説します。
任意売却に税金はかかる？
一般の不動産売却と同様に、任意売却を行なう際も税金が発生します。ここで知っておきたいのが、税負担を軽減できるかもしれない特別控除と特例の制度。任意売却で発生する税金の種類や譲渡所得税がかからないケースについてまとめました。
任意売却したけど買い手がつかない
「任意売却」とは、売却しても住宅ローンが残る不動産を金融機関の了解を得た上で売却することです。しかし「購入希望者に内見させない」「周辺相場より高い」「相談する業者を間違えている」といった理由から、買い手がつかないことも。任意売却の方法がわからない場合は専門の法律事務所で相談することが大切です。
抵当権が認定された住宅も任意売却できる？
住宅ローンを支払えない状況では任意売却を検討するでしょう。しかしローンの支払いも行えないときには、修繕積立金も滞納しているケースもあります。修繕積立金を払えてないときどのように任意売却できるのか、対処方法についてまとめました。
オーバーローンの状態でも任意売却はできる？
自宅を売却しても返済額に満たない状態がオーバーローン。そもそもオーバーローンとはどういった状態か、売っても残債が残ってしまうケースでも任意売却が可能なのか、またオーバーローン時の任意売却で気を付ける点などについてまとめています。
任意売却後の車の購入について
任意売却後に車を購入する際、車のローンを組めないもしくは条件を厳しく設定される場合があります。車を購入するためにローンを組む時は、担保保証人の用意や家族名義での手続きなど、さまざまな対応策を準備しておくのが大切です。ここでは、任意売却後に車のローンを組む方法や注意点についてまとめました。
任意売却でも瑕疵担保責任はあるの？
任意売却後に買い手からシロアリ被害など、瑕疵担保責任を問われた場合、特約によって免除してもらえます。ただし、瑕疵の範囲が広かったり瑕疵を伝えることを忘れていたりした場合は免除されないため、注意しておくべきポイントが多数あります。そこでここでは、瑕疵担保責任と任意売却後の注意点についてまとめました。
任意売却における共同担保とは？
1つの物件では借入額が不足してしまう時は、複数の土地や建物を担保にすることで借入額を増やせます。このような方法を共同担保と呼び、共同担保目録に記録されます。共同担保目録から登記抹消するには、完済後に抹消手続きを進めるか任意売却を行う2つの選択肢から検討する必要があります。
住宅ローンを何回滞納したら任意売却を検討する？
住宅ローンの支払いができなくなったとき、滞納する期間が長くなるほど様々な悪影響が出てきます。何回滞納するとブラックリストに載るのか、さらに長期化したらどうなるのかなど、滞納した場合に発生するリスクと対処法についてまとめました。
住宅ローンを払えなくなった方必見！東京スカイ法律事務所
任意売却事例集
当サイトを監修している、東京スカイ法律事務所が行った任意売却の事例を紹介します。
1売却金額：2500万円（残債あり）／40代・男性
FXが原因で借り入れが増えていき、任意売却を決意。千葉県内の駅近のマンションだったため、すぐに買主が見つかり、売却。ローンの残債は残ったが、破産手続きに組み入れて、自己破産を申し立て、数ヵ月後免責を得られた。
2売却金額：約2800万円（残債あり）／50代・男性
経営をしていた会社が不振になり倒産。自己破産するにあたって、不動産を任意売却することになる。横浜市内の人気エリアで、築浅物件であったことから、買主が早く見つかり、さらに引越し費用が売却代金から捻出できた。
3売却金額：1500万円（完済・余剰あり）／60代・男性
生活苦により、債務整理の相談に。東海地方の主要駅エリアであったが、物件自体の築年数も古かったため、客付けには難儀したが、買主が見つかり、任意売却をした。その後、売却ででた余剰金を元手に任意整理をし、和解が成立。
【状況別】住宅ローンが
払えない場合の対処法
病気や怪我が原因で、働けなくなり、収入を得るのが難しくなった場合の対処法を紹介します。今現在加入している保険の利用や、金融機関へリスケの相談などの方法を紹介しています。
住宅を購入した当初はボーナス払いができても、減給や倒産、コロナの影響等の事情により、ボーナス払いができないという方が多くいます。返済条件の変更や、リスケの相談方法など、さまざまな対処法を紹介します。
住宅ローンが払えなくなる理由として最も多いのが失業。失業保険付き住宅ローン契約をしている場合や、失業保険からまかなう方法など、マイホームを維持するための対処法を紹介します。
仮に30代後半で住宅を購入した場合、定年後に住宅ローンの支払いが残ってしまいます。しかし、見込んでいた退職金や年金収入が下回り支払いができなくなるケースも。そのような場合にどう対処すればよいかまとめています。
進路や進学先に応じて大きく変動する教育費。幼稚園から大学卒業までにかかる子どもの教育費は、子ども1人につき1千万円以上の高い金額になることも。住宅ローンの返済が困難になる理由を、支払いが不可能になった事例などと合わせて紹介しています。
ギャンブルや浪費が原因で住宅ローンの返済が困難になった場合、経済的にも精神的にも状況は悪くなっている可能性があります。そのため、問題に気づいた時は適切かつ迅速に対処することが欠かせません。対策やリスクについて知っておきましょう。
公務員は安定した職業とされています。住宅ローンの審査でも有利になることが少なくありません。しかし、公務員でも住宅ローンが払えなくなるリスクはあります。住宅ローン申請に際しての公務員のメリットとリスクについて考えてみましょう。
離婚した際に、住宅ローンで問題になるのが夫婦間で連帯保証を結んでいるかどうか。連帯保証を解除するには、住宅ローンを全額返済する必要があります。全額返済以外で連帯保証を解除する方法をはじめ、名義変更や財産分与、離婚に伴う住宅ローン問題の解決策などをまとめました。
役職定年により管理職手当がもらえない、または仕事量が変わって収入が減ったことで資金計画が狂い、住宅ローンの支払いが難しくなるといったケースは珍しくありません。役職定年で住宅ローンの支払いが難しいと感じたら検討したいのが、任意売却です。任意売却を勧める理由や役職定年を迎える前に知っておきたいポイントを解説します。
住宅ローンの名義人となっている親や子どもがローンを支払えなくなった場合、家を差し押さえられたり、競売にかけられたことで近所や会社の人に知られるリスクがあります。家族で過ごした思い出の家を競売にかけられないようにするには、親子間売買または任意売却という手段があり。それぞれの対処法で押さえておきたいポイントをまとめています。
住宅ローンが払えないときに
やってはいけないこと
さらに借り入れを増やすのは得策ではありません。サラ金やヤミ金ではより負担が増えるだけですし、親族・友人からお金を借りると人間関係を壊すことも。また自己破産は最終手段と考え、まずは任意売却の可能性を検討しましょう。