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任意売却と競売の違い

ここでは競売とはどういう手続きなのかについて解説。任意売却と競売の違いを比較表にしてまとめています。

競売と任意売却比較

競売も任意売却も不動産を売却することには変わりがありませんが、中身が全く異なります。債務者にとっては競売に比べると任意売却の方がメリットが多いため、それを分かりやすくするために比較表にまとめました。

2つの違い 任意売却 競売
売却価格 市場価格の80~90%程度 市場価格の50~60%程度
プライバシー 近所や職場に知られる心配はなし 官報やインターネットで公開されます
引越し代 10~30万円程度の捻出が可能 捻出不可能
現金が残る可能性 ある ほぼ無し
残債務の交渉 できる 一括返済しなければならない
退去日 事前に協議の上決定できる 裁判所からの強制執行もある
退去後の居住 交渉可能 不可能

以上の比較表からわかるように、競売のメリットを探すことが難しいくらいに任意売却の方が圧倒的に有利です。売却価格、残債の返済、費用やプライバシーなどすべての項目において任意売却にメリットがあります。

一部では競売は手続きのすべてが完了するまでに半年から1年程度かかるので、任意売却よりも長く住み続けられるのがメリットという見方もあります。

これも裏を返せば解決までに時間がかかるという意味で、その分の遅延損害金額が加算されてしまうのでメリットになるかどうかは微妙です。また精神的に落ち着かない状態が長く続くというのはむしろマイナスとも考えられます。

ただ任意売却で注意しなければならないのは債権者の同意があってこそ成立するもので、数々のメリットを享受するためには交渉が必要になるということです。したがって任意売却を依頼する先の交渉力によって結果が変わってきます。

競売と任意売却では迷う必要はありませんが、任意売却をどこにお願いするかは慎重に検討することをおすすめします。大変な時だからこそ冷静になることが任意売却を成功させるために重要になります。

サイト監修

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東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士

早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています

住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな?」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。

経歴

平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。

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そもそも競売とは

競売とは債務者が住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった際、債権者が回収のために裁判所へ申立てをして強制的に売却することを言います。民事執行法という法律で規定されるもので、細かくは担保不動産競売と強制競売の2つに分けることができます。

担保不動産競売

担保不動産競売とは債権者が抵当権や根抵当権などの担保権を不動産に設定している場合に、担保権を実行して裁判所を通して強制的に不動産を売却して換価する手続きのことで、日本における競売のほとんどは担保不動産競売です。

なぜなら住宅を購入して住宅ローンを組む際には戸建てや区分マンションなどの自宅(不動産)を担保に入れるからです。債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合は担保権が実行され自宅が売却されるということは契約時に決まっているのです。

債権者が担保権を実行すると担保に入れた不動産を処分して売却された代金の中から優先的に返済してもらえるというわけです。担保不動産競売は厳密には強制執行とは違いますが、ほぼ同じ流れで進められ、事件番号に(ケ)と記されるのが担保不動産競売です。

強制競売

強制競売とは債権を有していることを証明する判決書や公正証書などの債務名義の正本をもとに債権者が裁判所に申立てを行い、正当な権利があることが確認されると進められる不動産に対する強制執行です。

対象となる不動産は売却により強制換価され債権者は配当を受けることになります。申立てをしてから不動産の処分までの基本的な流れは担保不動産競売と変わりませんが、無担保の債権者である場合は優先的な配当は受けられません。

抵当権とは関係なく国家の強制力により債権回収を行うものですが、裁判所の調査や鑑定評価のための予納金や登記費用が高額で配当に至るまでの期間が長くなります。事件番号に(ヌ)と記されるのが強制競売です。

すでに説明している通り、住宅ローンなどの滞納により競売になるケースのほとんどは担保不動産競売のことで任意売却との比較対象になるのもこちらです。任意売却を検討する場合には担保不動産競売についてよく理解しておくことがよい判断材料になります。

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