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任意売却と通常売却の違い

任意売却と通常売却の違い

不動産の売却というくくりで見れば同じようですが、任意売却と通常売却は性質が異なるものです。任意売却は「住宅ローンの滞納がある」「売却金額より住宅ローンの残高が多い」場合に、同意の上での売却となります。同意とは、借入先の銀行といった債権者との話し合いのことです。

任意売却は住宅ローン滞納状況やローン状況を改善するために行う、手段の一つです。住宅ローンを滞納し続けた結果に起こる競売は裁判所案件となっており、強制的に売却されてしまいます。競売はさまざまな制限や事情を考慮しているため、評価額が低くなるのは避けられません。

評価額を少しでも高くするためには、競売ではなく任意売却に持ち込む必要があります。そのため、債権回収をしなくてはいけない債権者との話合いが必要になるのです。

通常売却は「引っ越しや転勤」「ライフスタイルの変化」といった個人的な事情による売却です。一般的にイメージできる不動産の売却と行っても良いでしょう。売却の原因が住宅ローンの滞納ではないので、売却に制限はなく不動産所有者の意思で自由に行うことができます。住宅ローンが残る場合でも、問題なく可能です。

任意売却と通常売却は「住宅ローンの滞納の有無」が違いと言えるでしょう。さらに詳しく解説していきます。

任意売却と通常売却は目的が違う

上記のように、任意売却と通常売却は売却までの過程が異なります。ここからは、任意売却と通常売却のそれぞれの目的について解説していきます。

任意売却の目的

住宅ローンの滞納を繰り返していると、自宅を差し押さえられて競売に繋がる恐れがあります。競売になれば評価額よりも安くなってしまい、住宅ローンの返済に当たる金額も少なくなるのは間違いありません。任意売却の目的は競売が始まる前に住宅を手放して、評価額に合わせた売却をしたいといった目的があります。

任意売却を行うことで引っ越し代の確保やリースバックを利用して、そのまま住み続けるといったことも可能です。

任意売却をするなら債権者の同意は必須

所有者の意思のみで実行できる通常売却とは違い、任意売却は債権者の同意が必要になってきます。任意売却は住宅ローンを滞納した上での売却となり、「売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い」を前提としている売却方法だからです。

「住宅ローンの残額が売却しても残る」場合は、住宅ローンの担保(抵当権)を外すためには債権者の同意が必要になってくるのです。「同意」が必要になってくることから、通常売却のような自由度の高い売却はできないともいえます。

通常売却の目的

通常売却は、自分の判断で行う売却です。他の権利者が絡まない売却なので、売却までの方法や過程は自由に行えます。

通常売却は自分で決められる

通常売却は不動産会社に仲介を依頼して、不動産の査定に関しても所有者が関われます。売却までの期間に、これといった規定はありませんが、通常は3ヶ月程度が目安です。

また、通常売却はライフステージの変化など個人の都合で売却が可能。たとえば、住宅の住み替えや相続。家族が増えたといった利用でも売却できるので、所有者の意思を優先できる売却方法といえるでしょう。

通常売却は所有者が売却価格を決定

通常売却は、所有者が売却価格を決定できます。売却価格に納得ができなければ、売らないといった選択も可能ですし、時間をかけて納得のいく売却を行なうことも可能です。

通常売却は、どの不動産会社を選ぶか、いつ・いつまでに・いくらで売るか、といった部分まで全て自分で決められるのです。労力を考えると不動産会社への依頼が基本となるため、不動産会社に支払う仲介手数料は必要となります。

ほかにも、印紙税や登記費用がかかり、測量費や解体費・廃棄物処分費など、必要に応じて支払う費用もあり、引っ越し費用もかかります。細かなものもつもり重なれば、数百万単位での出費となってしまうこともあるので、そのあたりをふまえた売却価格の設定をしなくてはいけません。

任意売却は債権者が売却価格を決めます

所有者が売却価格を決める「通常売却」と違い、「任意売却」は債権者が売却価格を決定します。決定された売却価格の金額によって、住宅ローンの回収金額が変わるからです。任意売却の際、金融機関は独自のルートから該当する不動産の査定を行います。

金融機関としては、該当する不動産の売却価格によって回収できる金額が変わってくるので、高く任意売却の成立をさせたいもの。より高く・早く売却できるということは、住宅ローンを借りている側にとってもその分、多くの住宅ローンの残額を返済できるのでメリットがあります。

住宅ローンの残額が残っている場合は通常、金融機関は売却を認めません。また、任意売却はそのような場合で、話し合いを行い金融機関の同意を得て売却するものです。ただ、金融機関としても時間が経てば経つほど、競売になってしまうリスクが発生します。

仮に競売になってしまうと、通常売却や任意売却よりも大きく売却金額が落ちてしまうものです。それは、金融機関の回収可能金額が大幅に少なくなってしまうことにもなります。

こういった事情から、本来は認められない売却を例外として認めるのが任意売却なのです。

任意売却のメリット

任意売却は融通が利くこともある

金融機関との話し合いを経て、任意売却が決定されます。話し合いの中で、多少の融通や相談を行なえることもあります。競売では難しい点です。

任意売却では、引越し時期・引越し費用の負担といった部分まで、担当者との相談で調整できます。

また、任意売却後に住宅ローンの残高が残る場合でも、返済方法を相談することもできるといったメリットもあります。場合によっては、ローン残高の債権放棄を検討してもらえることもあるようです。

任意売却は売却後の生活も考慮できる

このように、任意売却は金融機関との話し合いでさまざまな取り決めができるので、売却後の生活の考慮ができます。仮に競売になってしまうと任意売却よりも低い金額で売却されて、ローン残高をなくせない可能性が高くなるでしょう。支払い義務も残ることがほとんどのはずです。競売をしてから自己破産となるケースもありえます。

任意売却でも自己破産になってしまうケースはありますが、金融機関との話し合いで無理のない返済計画を相談できるため、競売よりは自己破産リスクは低くなります。任意売却は、競売よりも売却後の生活を考慮できる売却方法なのです。

通常売却のモデルケース

通常売却のケースは大きく分けて2つあります。

自宅の売却金額が住宅ローンの残額より高い場合

この場合は、売却金額で住宅ローンの完済ができるので返済に関しては、特に問題はありません。

自宅の売却金額が住宅ローンの残額より少ない場合

差額分を現金で用意しなくてはなりません。この場合は銀行等と相談の上、残債の支払いスケジュールを決める必要があります。

通常売却と任意売却でも変わらないこと

住宅の売却を行うときは、通常売却でも任意売却でも住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。

また、通常売却・任意売却のどちらの場合でも内覧対応はしなくはいけません。購入希望者が購入をする判断として、内覧対応が必要なためです。内覧対応は、度々行う可能性があります。債権者側としては早く売却をしたいため、複数の任意売却専門業者へ依頼をしているからです。

いくつもの業者が関わっているため、次々と購入希望者が表れて内覧対応に追われてしまう、といった状況も考えられます。

【監修弁護士事務所】
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