住宅ローンが払えないときに読むサイト/任意売却とは?

任意売却とは?

任意売却とは住宅ローンなどの返済が困難な状況になった時に、そのまま何もせずに競売にかかるのを待つのではなく、債権者の同意を得た上で債務者が自らの意思で物件を売りに出し返済に当てる手法のことを言います。

通常売却と手続きは変わりはありませんが、売却後も住宅ローンが残ってしまう状況の中で行われるので、担保(抵当権)を外す必要があり勝手に進めることはできません。したがって売却金額も債権者が決定権を持ちます。

ここでは任意売却とは何なのか、メリット・デメリットや費用、依頼先など気になる疑問についてわかりやすく解説しています。

任意売却に関するさまざまな疑問に答えます

任意売却というのは広く一般的に知られた言葉ではありません。聞いたことがあってもその内容について詳しく理解している人は少ないでしょう。そこで任意売却についての基礎知識をまとめました。

任意売却と競売の違い

競売とは債務者が住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった際、債権者が回収のために裁判所へ申立をして強制的に売却することを言います。競売も任意売却も不動産売却には変わりませんが内容が全く異なります。

任意売却は競売と比べ売却金額が高く残債は分割可能。競売のように情報公開されないのでプライバシーは保たれ持ち出し金もありません。また交渉が必要ですが引越し費用を捻出できる可能性があるなどメリットが多いです。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には手持ち金の持ち出しが一切ない、市場価格に近い値段で売れる、引越し費用などの捻出も可能、近所に知られることがない、残債は分割返済も可能、リースバックでそのまま住み続けることも可能などのメリットがあります。

その一方でデメリットもあります。債権者の同意なしでは進められない、信用情報に掲載される可能性がある、連帯保証人の同意が必要など乗り越えなければならないハードルがあることも忘れてはいけません。

どこに依頼すればいいの?

任意売却はそれを専門に行い弁護士と提携している不動産会社、あるいは不動産会社と提携している弁護士に依頼することをおすすめします。一般的な不動産会社だと債務整理を伴う任意売却に対応することができないからです。

その他に司法書士や行政書士なども考えられますが、司法書士は債権金額が140万円を超える案件には対応できず、行政書士の場合は法律に関する相談はできても、債務者の代理人として案件に係る受任業務はできません。

任意売却の流れ

任意売却は競売とは違い債務者が自ら動く必要があります。まずは任意売却専門業者への相談し、物件の価格査定を行います。専門業者のプランに納得したら専任媒介契約を結び、その内容をもって債権者に任意売却への同意を得ます。

購入希望者が見つかったら審査を行い適切と判断されたら売買契約を締結。通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済されるので、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、引越しなどを行って任意売却完了です。

任意売却の費用はいくら?

任意売却の手続きを行うために最初に準備しなければならない費用というものはありません。任意売却を依頼した業者に支払う仲介手数料は「成功報酬」で、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれることになります。

したがって「任意売却を検討したいけど、業者に支払うお金が無いから無理」と諦める必要はありません。また交渉が必要になりますが売買代金の中から引越代や当面の生活費用を捻出してもらえる可能性もあります。

売却後に残った借金はどうすればいいの?

任意売却をしても残った借金を帳消しにすることはできません。まずは任意売却専門業者に協力してもらい債権減額交渉にあたりますが、それでも残る債務に関しては少額ずつ無理のない範囲で返済していくことになります。

残債を返済できる見通しが立てられればよいですが、任意売却を検討する段階で難しいと考えられる場合は、後になって慌てないために債務整理をすることを前提に弁護士と相談しながら任意売却を進めることをおすすめします。

任意売却でも売れなかったら…

任意売却で売却が成立しなかった場合には、競売にかけられて自宅は売却されることになります。競売が成立して裁判所から売却許可決定の通知が来ると、交渉の余地は一切なく速やかに立ち退かなければなりません。

売れない理由としては不動産物件の状態が悪い、物件価格が相場より高い、売却情報の囲い込みなどが考えられます。任意売却を成功させるには依頼する専門業者の選択が重要で、事前に実績を調べるなど慎重に行わなければなりません。

サイト監修

東京スカイ法律事務所田中弁護士の画像

東京スカイ法律事務所田中 健太郎弁護士

早く相談していれば良かったと
たくさんの声をいただいています

住宅ローンの支払いが困難になり、お悩みの方のために、東京スカイ法律事務所では任意売却のご相談を何度でも無料で受け付けています。「こんなこと聞いてもいいのかな?」といったことなど、どんな内容でもかまいませんので、お気軽にご連絡ください。皆様の住宅ローンに関する悩みを解消できるよう、誠心誠意ご対応いたします。

経歴

平成18年司法試験合格。平成20年から弁護士として大手弁護士法人に勤務し、平成23年9月東京スカイ法律事務所を設立。司法書士、宅地建物取引士の試験にも合格している不動産案件のエキスパート。不動産会社と提携し、任意売却に関する手続きをワンストップで対応しています。

東京スカイ法律事務所の田中弁護士に
無料で任意売却の相談をしてみる

東京スカイ法律事務所に
電話で問い合わせる

【監修弁護士事務所】
東京スカイ法律事務所の
任意売却にかける思いとは

詳細を見る