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競売開始決定通知が届いた場合

住宅ローンが払えない人にアドバイス

本ページでは、住宅ローンが払えない状況で時間が経過し、「競売開始決定通知」が届いた場合の、対策やアドバイスを述べていきたいと思います。

 

住宅ローンを払えず競売が始まってしまう!その前に…

はじめに述べておきますと、「競売開始決定通知」という名称だけを見ると、もう打つ手は無いと諦めてしまいがちですが、それは早計です。

この通知が届いてから、実際に競売が開始されるまでは、3~4ヶ月後の猶予が実はあるのです。もちろん、それ以前に比べ難易度は上がってしまいますが、即座に行動を起こせば競売を開始する前に任意売却に持ち込める余地が残されています。

ではここで、住宅ローン滞納にまつわる状況を今一度おさらいしておきましょう。

競売開始決定通知とは

「競売開始決定通知」が届いたという方には、それ以前に借り入れ先の金融機関から「最終通告書(期限の利益の喪失予告とも言います)」が届いているはずです。

「4~6ヶ月滞納している場合」のページでも述べましたが、金融機関によって時期は異なりますが、概ね、住宅ローン滞納が3~6ヶ月続くとこの最終通告書が届くのです。そこでは何がどう動いているのでしょうか?

「最終通告書」には所定の期日が明示されており、その日までに滞納分と延損害金の合計を払えない場合、「期限の利益喪失」という状態になり、私たち債務者が住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約に違反したとみなされます。

この状態になると、金融機関は保証委託契約(住宅ローン融資に対する保証)を結んでいる保証会社(不動産に抵当権を設定している会社)に対して、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求します。この請求により、保証会社があなたに代わり一括返済することを、「代位弁済」と呼びます。

保証会社は代位弁済費用の回収の為、私たち債務者の不動産を自由に処分させないよう裁判書に競売申し立てを行います。裁判所は強制競売申立書の審査で問題がなければ強制競売の開始決定を発令します。

対象不動産の登記簿には、登記の目的「差押」「担保不動産競売開始決定」が登記され、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知書が届きます。これが「競売開始決定通知が届いた場合」になります。

この段階になりますと、競売の取り下げは困難ですが、実際に競売の入札が始まるまでは不可能ではありません。競売の申立人(保証会社など)を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却への道はかろうじて残されることになります。

「少しでも残る債務を減らし、少しでも多く返済するために、一般市場相場での売却(任意売却)を希望する」という旨を保証会社(債権者)に伝え交渉できるかが、最大のポイントになります。それを、私たち債務者が個人で行うことはほぼ不可能と言ってよいでしょう。それ故に、任意売却のプロである任意売却専門業者の協力が不可欠です。

いずれにせよ、こうした状況になる前に、任意売却へ動けば、苦労はより少なくて済みます。「任意売却はとにかく早めに」ということを覚えておいてください。